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Rechtsmissbräuchlichkeit einer ordentlichen Kündigung

Mittwoch, 29. Januar 2014 PDF Version

Spätestens wenn ein Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten in Verzug kommt, sollte der Vermieter fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigen.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hat der Mieter dann bis 2 Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Möglichkeit, durch vollständigen Ausgleich (auf den letzten Cent) des Rückstandes die Kündigung wirkungslos werden zu lassen. Er muss dann zwar die bis dahin entstandenen Kosten tragen, kann aber in der Wohnung bleiben. In Zeiten teurer werdenden Wohnraumes ein oftmals entscheidender Vorteil

Aus Mietersicht misslich ist, dass die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung nicht von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst wird. Dies ist derzeit einhellige Meinung. Das würde für den ausgleichenden Mieter im Ergebnis nur einen Aufschub bedeuten und da die ordentliche Kündigungsfrist im Zeitpunkt des Urteils bereits abgelaufen ist, verändert dies im Ergebnis meist nichts.

Einen anderen Weg ist in letzter Zeit häufiger das Landgericht Berlin gegangen. In einem Allerweltfall hatte die Mieterin kurzfristig alle Rückstande ausgeglichen. Die Vermieterin verfolgte die Räumungsklage aus der ordentlichen Kündigung weiter. Zu Unrecht, wie die 63. Kammer befand. Das Verhalten der Vermieterin sei rechtsmissbräuchlich. ÜBer die Hintertür des § 242 BGB würde damit das Ergebnis des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung ausgeweitet. Ungeachtet der Frage, ob die Diferenzierung zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung in diesen Fällen gerechtfertigt ist (darüber kann man gut streiten), handelt es sich für beide Seiten um eine unsichere Rechtslage, die das Gesetz gerade vermeiden soll. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber die beim nächsten Mietrechtsänderungsgesetz klarstellt.

LG Berlin vom 04.10.2013, 63 S 421/12

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Hindernisse bei der Kündigung II

Freitag, 22. Oktober 2010 PDF Version

Im gestrigen Artikel ging es um die Kostenerstattung von Rechtsanwaltskosten bei einer Kündigung des Mietvertrages und die zukünftige Problemativ, wann ein “einfach gelagerter Fall” vorliegt. In einer anderen BGH Entscheidung ging es ebenfalls um eine Kündigung gegenüber dem Mieter:

Der Vermieter hatte gekündigt, da der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand war. Der Mieter hatte innerhalb der Schonfrist sämtliche Mietrückstände ausgeglichen – allerdings nicht die angefallenen Prozesskosten. Der Vermieter kündigte wegen dieser Rückstande ein zweiters Mal – und verlor den Räumungsrechtsstreit in letzter Instanz. Zitat:

“Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat.”

Handelte es sich hierbei um einen “einfach gelagerten Fall”?

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(Un-)gestraftes Entgegenkommen nach fristloser Kündigung?

Dienstag, 23. Februar 2010 PDF Version

Kann ein Vermieter sich außergerichtlich, ohne Nachteile zu erleiden, mit einem Mieter nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf eine Ratenzahlung und Fortsetzung des Mietvertrages bei vollständiger Tilgung des Rückstands einigen?

Wäre die Rechtsansicht des Amtsgerichtes Schöneberg in einem aktuellen Urteil vom 02.02.2010 zutreffend: Nein!

Denn hiernach hat der Mieter, auch wenn er innerhalb von 2 Jahren nach der ersten Kündigung und dem Ausgleich der Rückstände erneut Anlaß zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gibt, das Glück, dass ihm wieder § 569 III 1 BGB zu Gute kommt. Er kann binnen einer Frist von 2 Monaten, gerechnet vom Zeitpunkt der Zustellung einer Räumungsklage an, den gesamten Mietrückstand ausgleichen und muss dann nicht mehr ausziehen.

Weidenkaff bei Palandt sieht das anders. Er sagt richtigerweise: “Der Ausschluß des sogenannten Nachholungsrechts müsste erst recht gelten, wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam war, und der Vermieter aus Nachsicht oder Entgegenkommen dann trotzdem das Mietverhältnis fortgesetzt, insbesondere Ratenzahlung gewährt hat.”

Auch das LG Stuttgart führte 1995 aus, dass “andernfalls derjenige Mieter begünstigt wäre, der seine Rückstände nicht sogleich, sondern nur nach und nach begleicht, gegenüber demjenigen, der sie sogleich und in einer Summe begleicht.”

Selbst Häublein sieht dies im Münchner Kommentar als “herrschende Meinung” an.

Das kann der Gesetzgeber tatsächlich nicht beabsichtigt haben. Auch wäre dies rechtspolitisch nicht wünschenswert. Denn Vermietern müsste davon abgeraten werden, es noch einmal mit einem Mieter zu versuchen, der es nicht schafft, die Rückstände sogleich auszugleichen. Auch müsste sofort auf Klageerhebung gedrängt werden.

Doch das Landgericht Berlin hat es 1991, das Landgericht Frankfurt 1990, und das LG Mannheim 1973 anders gesehen. Dem Vermieter werde nicht ein zweites Mal gegen seinen Willen ein Mieter “aufgezwängt”, er habe aus freiem Willen die Fortsetzung des Vertrages vereinbart. Er sei auch nicht schlechter gestellt, als wenn er mit einem neuen Mieter einen Vertrag abgeschlossen hätte.

Dies ist so erfahrungsgemäß nicht richtig. Denn es ist nicht selten der Fall, dass jemand mit erheblichen Zahlungsschwierigkeiten binnen kurzer Zeit wieder in der selben Situation ist. Das Risiko ist bei einem neuen Mieter, der eine Schufa-Auskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegt, ungleich niedriger.

Es wird offensichtlich Zeit, dass sich das Landgericht Berlin mit dieser Frage noch einmal auseinander setzt.

AG Schöneberg Urteil vom 02.02.2010, AZ: 11 C 305/09

LG Berlin Urteil vom 23.07.1991, AZ: 65 S 5/91

a. A. LG Stuttgart Beschluß vom 30.06.1995; 10 T 428/94

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