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Die Rechtsprechung zur Schönheitsreparaturklauseln ist endlos. Nun reiht sich eine weitere Entscheidung des LG Berlin hierzu ein. Es betriefft die sog. Quotenabgeltungsklausel, die grundsätzlich (in einer anderen Fassung) vom BGH abgesegnet worden ist.

Quotenabgeltungsklauseln kommen immer dann zum Zug, wenn eine Schönehitsreparatur noch nicht fällig ist. Der Vermieter will in diesem Fall regelmäßig den Mieter anteilig beteiligen. Im Fall wurde vereinbart, dass Basis ein vom Vermieter einzuholendes Angebot eines Fachbetriebes Basis sein solle. Das Landgericht legte diese Klausel mieterfeindlich dahingehend aus, dass eine nicht hinzunehmende Benachteiligung des Mieters anzunehmen sei, da nur die Vermieterangebote verbindlich sein könnten.

Die Klausel war demnach unwirksam. Der Mieter musste sich nicht beteiligen.

Quotenabgeltungsklauseln sind beliebt, in der Praxis jedoch nicht so streitträchtig wie die normalen Schönheitsreparaturklauseln. Für Mieter lohnt es sich jedoch genau hinzuschauen, wenn der Vermieter Forderungen stellt. Vermiete sollten Ihre verwendeten Klauseln fachlich überprüfen lassen.

LG Berlin vom 17.07.2012, 65 S 66/12

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Der frühere Mustermietvertrag der Bundesjustizministeriums von 1976 sah einen Renovierungsintervall von 3, 5 und 7 Jahren vor. Dieser Fristenplan ist auch Heute noch in der überwiegenden Zahl von Mietverträgen zu finden. Es werden jedoch immer wieder Stimmen laut, die sich für die Verlängerung der Fristen aussprechen. Argument ist insbesondere, dass die Qualität der verwendeten Baumaterialien (Farbe, Tapete) in den letzten Jahren erheblich verbessert worden ist und nunmehr von einer längere “Haltbarkeitsdauer” ausgegangen werden müsste.

2007 hat der Bundesgerichtshof die Fristen (solange sie nicht starr vereinbart worden sind) noch für angemessen erachtet. Allerdings hat er bereits in diesem Urteil darauf hingewiesen, dass sich diese in Zukunft ändern könne:

“Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge hält der Senat an seiner Rechtsprechung fest, dass der Fristenplan des Mustermietvertrags auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zulässig ist.”

Dies deutet darauf hin, dass der BGH bei Neuverträge sich durchaus längere Fristen vorstellen kann. Vermieter sollten hier Ihre verwendeten Klauseln überdenken und ggf. überprüfen lassen.

BGH vom 26.09.2007, VIII ZR 143/06

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Über eine Entscheidung des LG München zur Unwirksamkeit einer “verkappten” Fachhandwerkerklausel hatten wir bereits berichtet.

Nunmehr liegt ein weitere Urteil zu dieser Problematik vor. Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass folgende Klausel den Mieter über die Gebühr benachteiligt und daher unwirksam ist:

„Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebs bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert.“

Die Formulierung “durchführen zu lassen” hat der Klausel im Fall das Genick gebrochen. Auch der Gewerbemieter kann nicht verpflichtet werden, die Schönheitsreparaturen ausschließlich von Fachfirmen durchführen zu lassen. So ist die Klausel jedoch bei kundenfeindlichster Auslegung zu verstehen.

OLG Düsseldorf, vom 09. 12. 2010, 10 U 66/10

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Nach Auffassung des Amtsgerichts Wedding gehört das Anstreichen von Sockel- oder Fußleisten nicht zu den Leistungen einer Schönheitsreparatur. § 28 Abs. 4 S. 4 der II. Berechnungsverordnung enthält keinen entsprechenden Hinweis.

Im Grundeigentum wird die Entscheidung als falsch bewertet.

Amtsgericht Berlin-Wedding vom 10.08.2010, 11 C 696/08

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Führt der Mieter erforderliche und geschuldete Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht aus, so ist er zum Schadensersatz verpflichtet. Dies gilt nach Auffassung des BGH nicht, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist.

Denn der Vermieter sei aufgrund der unwirksamen Klausel in jedem Fall zur eigenen Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Hieran ändert sich durch nicht fachgerechtet Arbeiten des Mieters, die diesem im Glauben, er sei zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, erbracht hat, nichts.

BGH vom 31.08.2010, VIII ZR 42/09

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Über Schönheitsreparaturklauseln haben wir schon diverse Artikel verfasst. Der BGH hat kürzlich erneut zu einer verwendeten Farbwahlklausel Stellung genommen. Hierin war der Mieter verpflichtet worden die Wohnung bei Auszug in weiß zu übergeben. Solche Klauseln sind unzulässig, weil sie bereits einen Einfluss auf die Entscheidungsmöglichkeit des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses haben können. Der wirtschaftlich denkende Mieter wird sich nämlich unter Umständen dazu verpflichtet sehen, bereits im laufenden Nutzungszeitraum von einer anderweitigen Fargestaltung abzusehen.

Soweit nichts Neues.

Der Senat hat jedoch im Hinweisbeschluss zur Frage Stellung genommen, unter welchen Voraussetzungen eine solche Klausel zulässig wäre:

“Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.”

D.h. eine Einengung auf eine Farbe ist unzulässig. Nicht jedoch die Verpflichtung die Wohnung in “dezenten Farbtönen” zu übergeben. Denn hiermit wird lediglich das Interesse an einer zügigen Weitervermietung des Vermieters unterstützt. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht unangemessen in seiner Gestaltungsfreiheit eingeschränkt.

Es ist wichtig, Mustermietverträge regelmäßig überprüfen zu lassen. Die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates ist in vielen von Hausverwaltungen und Vermietern verwendeten Verträgen nur unzureichend eingearbeitet.

BGH vom 14.12.2010, VIII ZR 198/10

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Verlangt der Vermieter vom Mieter dieDurchführung von Schönheitsreparaturen – beispielsweise im laufenden Mietverhältnis, so kann der Mieter grundsätzlich eine negative Feststellungsklage einreichen. Der Mieter kann den Vermieter auch dazu auffordern, mitzuteilen, ob die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel wirksam ist.

Antwortet der Vermieter hierauf nicht, so hat der Mieter nach Auffassung des LG Halle kein Feststellungsinteresse. Der Vermieter müsse sich des Anspruches “berühmen”. Schweigen allein erfüllt diese Voraussetzung nicht. Nur wenn der Vermieter von der Wirksamkeit der Klausel ausgeht, wäre eine Feststellungsklage zulässig.

Landgericht Halle vom 22.06.2010, 2 S 40/10

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Bereits seit  einiger Zeit haben wir nichts mehr über Schönheitsreparaturklauseln berichtet. Sie beschäftigen die deutschen Gerichte weiterhin.

In einem Fall des Landgerichts Berlin sollten die Schönheitsreparaturen in einem “einheitlichen, neutralen Gesamt-/Erscheinungsbild fachgerecht” erfolgen. Diese Klausel hielt das Landgericht für unwirksam. Es führt damit die Rechtsprechung des BGH konsequent weiter. Demnach darf der Vermieter dem Mieter während des Mietverhältnisses keine Gastaltungsvariante aufdrängen. Der Mieter darf gestalten wie er will. Nur zurückgeben muss er dann im geschuldeten Zustand.

Landgericht Berlin vom 27.09.2010, 65 S 203/10

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Die II. BV enthält eine Definition des Begriffes “Schönheitsreparaturen”, die auch im preisfreien Wohnraum Anwendung findet:

“Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.”

Vom diesem Umfang darf mit in Wohnraummietverhältnissen in AGB-Mietverträgen in keinem Fall abweichen. Sonst fällt die ganze Klausel.

Dies wurde einem Vermieter vor dem Kammergericht zum Verhängnis. In Mietvertragsklausel war der Mieter zum Streichen der Fenster verpflichtet worden. Das Gericht war der Auffassung, dass damit bei wörtlichem Verständnis auch die Außenfenster umfasst seien. Diese Arbeiten gehören jedoch gerade  nicht zu den Schönheitsreparaturen nach o.g. Definition. Damit hielt das Kammergericht die gesamte Klausel für unwirksam.

Ein Mieter ist in einer solchen Situation nicht zur Renovierung verpflichtet. Hat er sie bereits erbracht, kann er die ihm hierdurch entstandenen Kosten – auch nach Beendigung des Mietverhältnisses – grundsätzlich noch geltend machen.

Kammergericht vom 17.09.2007, 8 U 77/07

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Sind Schönheitsreparaturen mit einer unwirksamen Klausel auf den Mieter übertragen worden und führt er diese trotzdessen aus, so steht dem Mieter regelmäßig ein Kostenerstattungsanspruch zu – auch wenn er die Arbeiten selbst ausgeführt hat. In der Regel tritt diese Problematik beim Auszug des Mieter auf.

Das Landgericht Berlin hat hierzu entschieden, dass dieser Anspruch des Mieters in der kurzen, 6 monatigen Frist des § 548 Abs. 2 BGB untergeht. Die Entscheidung ist rechtsdogmatisch nicht frei von Zweifeln, bietet aber eine pragmatische Lösung und schaffe für beide Seite Rechtssicherheit, da auch Ansprüche des Vermieters in dieser kurzen Frist untergehen. Mieter sollten vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter anfragen, ob diese tatsächlch durchzuführen sind und im Zweifel den Mietvertrag anwaltlich überprüfen lassen.

Landgericht Berlin vom 21.06.2010, 67 S 191/19

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Bei Farbangaben in Schönheitsreparaturklauseln sollte man vorsichtig sein. Dies hat der BGH mehrfach entschieden. Grundgedanke ist, dass man dem Mieter eine Farbgestaltung während der laufenden Nutzung der Mieträume nicht vorschreibne dürfe.

Das man auch bei der Farbangabe in einer Endrenovierungsklausel vorsichtig sein muss, zeigt ein aktuelles Urteil des Landgerichts Berlin. Im Mietvertrag war vereinbart worden, dass der Mieter beim Auszug Decken, Fenster und Türenweiß streichen müsse. Die Klage auf Erstattung der Schönheitsreparaturkosten der Vermieterin wurden abgelehnt, da die Klausel unwirksam sei. Der Mieter werde bereits dadurch, dass er am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in Weiß zurückgeben müsse bereits potentiell in seiner Farbgestaltungsfreiheit während des Mietverhältnisses beeinträchtigt. Ein wirtschaftlich denkender Mieter würde keine anderen Wandanstrichfarben mehr verwenden, wenn er dadurch verpflichtet werden könnte, beim Auszug neu zu streichen, obwohl der Farbanstrich noch nicht “abgewohnt” sei.

Der Entscheidungsspielraum sei nur dann gewährleistet, wenn der Vermieter die Formulierung “neutrale, helle, deckende Farben” verwende.

Schönheitsreparaturklauseln sollte so verfasst werden, dass ein ausreichender Entscheidungsspielraum des Mieters verbleibt. Anderenfalls werden sie als unwirksam angesehen, mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchzuführen sind.

Landgericht Berlin vom 06.07.2010, 63 S 379/09

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Auf der Seite der Legal Tribune online ist mein neuester Artikel zu Schönheitsreparaturen und dem aktuellen Urteil des BGH hierzu veröffentlicht worden. In Absprache mit dem Verlag verweise ich auf die Portalseite der Legal Tribune.

Im aktuellen Fall hat der BGH eine weitere Klausel “gekippt”. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen ist unwirksam. Es liegt ein Verstoß gegen  § 307 Abs. 1 BGB vor. Dem Mieter dürfe nicht die Möglichkeit genommen werde, Schönheitsreparaturen eigenständig auszuführen.

Die Formulierung “ausführen zu lassen” vermittle den Eindruck, die Arbeiten müssten durch einen Fachhandwerker ausgeführt werden. Dem Mieter darf nicht die Möglichkeit genommen werden, Schönheitsreparaturen selbst oder mithilfe von Freunden und Bekannten auszuführen.

BGH vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09

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Die Vermieterin hatte in einem Formularmietvertrag den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen”. Vor dem Landgericht München I stritt man sich u.a. um die Wirksamkeit dieser Klausel.

Das Gericht befand, dass diese Klausel im Wege der mieterfeindlichsten Auslegung so verstanden werden könne, dass Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma durchgeführt werden könnten. Es sei dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten, selbst oder durch Freunde/Bekannte die entsprechenden Arbeiten zu erbringen. Gemäß § 536 BGB sei der Mieter nur zur fachgerechten Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 BGB) verpflichtet. Die Durchführung von einem Fachhandwerker könne nicht verlangt werden. Aus der Unangemessenheit folgt, dass die Schönheitsreparaturklausel – wie in diesen Fällen üblich – insgesamt als unwirksam eingestuft wurde.

Die Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln birgt weiterhin diverse Tücken.

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Mit Entscheidung vom 13.01.2010 hat der BGH sich darauf festgelegt, dass der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und die Wiederherstellung einer Parkettversiegelung keine Schönheitsreparaturen i.S. von ¶ 28 Abs. IV S. 3 II. BerechnungsVO sind. Wir hatten bereits hierüber berichtet.

Viel wichtiger erscheit mir allerdings der zweite Teil des Leitsatzes zu sein. Hierin führt der BGH aus:

“Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.”

Das bedeutet, dass Klauseln, die den Mieter einseitig belasten in der Regel insgesamt unwirksam sein werden.

BGH vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09

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ist doch die aktuellste Entscheidung des BGH zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln. Mangelnde Konsequenz kann man diesem höchsten Zivilgericht zwar nicht vorwerfen, aber weshalb muss ein Mieter in der Gestaltungsfreiheit seiner Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses geschützt werden, wenn es um den Innenanstrich von Fenstern und Türen, einschließlich dem Innenanstrich von Außentüren geht?

Der BGH hat wegen der Beschränkung auf die Farbe Weiß eine Klausel für unwirksam erachtet, die folgendes beinhaltet:

“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium – und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren…”

Warum ist ein Mieter gegenüber dem Vermieter unangemessen benachteiligt, wenn die Innenrahmen nicht farbig gestrichen werden dürfen, zumal sich der Farbanstrich an der Außenseite orientieren sollte, für deren Instandhaltung der Vermieter zuständig ist?

Allmählich dürfte keine Klausel aus älteren Mietverträgen dem kritischen Auge des Gerichts mehr standhalten.

BGH vom 20.01.2010, VIII ZR 50/09

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…will der Deutsche Mieterbund im vergangenen Jahr (2008) abgewickelt haben. Interessanter ist allerdings die mit veröffentlichte Statistik über die Top 10 der Beratungsthemen:

1. Betriebskosten – 37,6 %
2. Wohnungsmängel – 17,8 %
3. Allg. Vertragsangelegenheiten – 10,1 %
4. Schönheitsreparaturen – 8,1 %
5. Mietkaution – 6,1 %
6. Mieterhöhung – 5,9 %
7. Mieterkündigung – 5,2 %
8. Vermieterkündigung – 3,8 %
9. Modernisierung – 2,0 %
10. Umwandlung / Eigentümerwechsel – 1,0 %

Nach Schätzungen des DMB enthalten übrigens 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. (Endrenovierungsklauseln, Starre Renovierungsfristen, Quotenklauseln, Farbwahl und Ausführungsart) Da nach dem letzten Urteil des BGH zu diesem Thema vom Vermieter sogar u.Ust. Renovierungskosten zurückverlangt werden können, lohnt sich eine Beratung nicht nur vor dem Umzug.

Pressemeldung des DMB vom 3. Juni 2009

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Und wieder spricht der Bundesgerichtshof Recht in Sachen Schönheitsreparaturen. Dieses Mal ging es um einen Fall, in dem im Mietvertrag eine unwirksame Endrenovierungsklausel vereinbart worden war. Nachdem der Mieter 7 Jahre in der Mietwohnung gewohnt hatte, zog er aus und führte vor dem Auszug die Endrenovierung aus, weil er dachte aufgrund des Mietvertrages hierzu verpflichtet zu sein.

Nachdem er seinen Irrtum bemerkt hatte, wollte er das Geld für die durchgeführte Reparatur von seinem Ex-Vermieter zurück erstattet bekommen. (1.620 € – 9 € je qm Wand- und Deckenfläche) Vor dem BGH hatte er mit seiner Klage Erfolg. Die vorgenommenen Schönheitsreparaturen sei aufgrund der unwirksamen Endrenovierungsklausel ohne Rechtsgrund erbracht worden. Gemäß ¶¶ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB stehe dem Mieter daher ein Erstattungsanspruch zu.

Zusätzlich ist anzumerken, dass der Mieter hier seine tatsächlichen Kosten nicht nachweisen musste. Das Gericht hat den Wert der Leistung nach § 287 ZPO geschätzt, wobei es berücksichtig hat, dass bei Eigenleistung regelmäßig Verwandte und Bekannte für die Arbeit „eingespannt” werden. Einen Schadensersatzanspruch des Mieters wurde demgegenüber abgelehnt.

Es handelt sich insgesamt um eine für Mieter erfreuliche und Vermieter gefährliche Entscheidung. Wer als Vermieter darauf spekuliert, dass ausziehende Mieter die Rechtslage zu den Schönheitsreparaturen nicht kennen und diese ohne Verpflichtung durchführen, riskiert innerhalb der Verjährungsfristen auf Rückzahlung der Kosten in Anspruch genommen zu werden. Bei 9€ pro qm kann hier ein stattliches Sümmchen anfallen. Mieter sollten überprüfen, ob ihnen nicht rückwirkend noch Ansprüche zustehen.

Bundesgerichtshof vom 27. Mai 2009, VIII ZR 302/07

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