Artikel mit ‘Schönheitsreparaturklausel’ getagged

“Regelmäßig” ist Ok

Mittwoch, 04. Juli 2012 PDF Version

Es ist erstaunlich, dass sich der BGH immer noch mit Formulierungsfragen zu Schönheitsreparaturklauseln rumschlagen muss. Einige Gerichtentscheidungen hatten zwischen der Formulierung “im Allgemeinen” und “regelmäßig” dahingehend differenziert, dass ersteres eine weiche, zweiteres als feste Frist zu verstehen sei.Wir hatten hier berichtet.

Dem ist der BGH nun entgegengetreten. Die Formulierung “regelmäßig” ist flexibel und nicht starr. Zu Recht nimmt der Senat die sprachlich feinsinnige Differenzierung nicht vor.

BGH vom 20.03.2012, VIII ZR 192/11

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Signatur_DS_2009

Schadensersatz bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Freitag, 11. März 2011 PDF Version

Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln sind für Vermieter ein großes Risiko. Nicht nur, dass bei vorliegender Unwirksamkeit sie selbst zur Durchführung der nötigen Schönheitsraparaturen verpflichtet sind, ohne dies bei der Miethöhe einkalkuliert zu haben. Zudem besteht auch die Gefahr, dass der Mieter bei Druchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen kann.

Dies schließt nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin auch Rechtsanwaltskosten mit ein.

Im Fall verlangte der Vermieter vom Mieter trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel die Kosten deren Durchführung. Der Mieter bestritt die Verpflichtung durch einen Rechtsanwalt und verlangte seinerseite die entstandenen Rechtsanwaltskosten als Schadensersatz. Zu Recht, wie das Gericht befand. Das Verlangen einer nicht vertraglich geschuldeten Leistung löst einen Abwehranspruch aus. Die Kosten für die rechtliche Beratung und Vertretung hat dann der Vermieter zu tragen.

Es ist daher für Vermieter ein Dratseiakt, ob standartmäßig ohne (oder auch mit) Prüfung der Schönheitsreparaturklausel die Durchführung der Arbeiten oder die Kosten vom Mieter verlangt werden. Es besteht durchaus das Risiko, dass Mieter die Klausel prüfen lassen und Schädensersatzansprüche entstehen.

Landgericht Berlin vom 21.04.2010; 67 S 460/09

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Signatur_DS_2009

Welche Frabe darf’s denn sein?

Donnerstag, 17. Februar 2011 PDF Version

Über Schönheitsreparaturklauseln haben wir schon diverse Artikel verfasst. Der BGH hat kürzlich erneut zu einer verwendeten Farbwahlklausel Stellung genommen. Hierin war der Mieter verpflichtet worden die Wohnung bei Auszug in weiß zu übergeben. Solche Klauseln sind unzulässig, weil sie bereits einen Einfluss auf die Entscheidungsmöglichkeit des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses haben können. Der wirtschaftlich denkende Mieter wird sich nämlich unter Umständen dazu verpflichtet sehen, bereits im laufenden Nutzungszeitraum von einer anderweitigen Fargestaltung abzusehen.

Soweit nichts Neues.

Der Senat hat jedoch im Hinweisbeschluss zur Frage Stellung genommen, unter welchen Voraussetzungen eine solche Klausel zulässig wäre:

“Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.”

D.h. eine Einengung auf eine Farbe ist unzulässig. Nicht jedoch die Verpflichtung die Wohnung in “dezenten Farbtönen” zu übergeben. Denn hiermit wird lediglich das Interesse an einer zügigen Weitervermietung des Vermieters unterstützt. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht unangemessen in seiner Gestaltungsfreiheit eingeschränkt.

Es ist wichtig, Mustermietverträge regelmäßig überprüfen zu lassen. Die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates ist in vielen von Hausverwaltungen und Vermietern verwendeten Verträgen nur unzureichend eingearbeitet.

BGH vom 14.12.2010, VIII ZR 198/10

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Signatur_GB_2010

einmal mehr Schönheitsreparaturen (Fenster)

Freitag, 24. Dezember 2010 PDF Version

Die II. BV enthält eine Definition des Begriffes “Schönheitsreparaturen”, die auch im preisfreien Wohnraum Anwendung findet:

“Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.”

Vom diesem Umfang darf mit in Wohnraummietverhältnissen in AGB-Mietverträgen in keinem Fall abweichen. Sonst fällt die ganze Klausel.

Dies wurde einem Vermieter vor dem Kammergericht zum Verhängnis. In Mietvertragsklausel war der Mieter zum Streichen der Fenster verpflichtet worden. Das Gericht war der Auffassung, dass damit bei wörtlichem Verständnis auch die Außenfenster umfasst seien. Diese Arbeiten gehören jedoch gerade  nicht zu den Schönheitsreparaturen nach o.g. Definition. Damit hielt das Kammergericht die gesamte Klausel für unwirksam.

Ein Mieter ist in einer solchen Situation nicht zur Renovierung verpflichtet. Hat er sie bereits erbracht, kann er die ihm hierdurch entstandenen Kosten – auch nach Beendigung des Mietverhältnisses – grundsätzlich noch geltend machen.

Kammergericht vom 17.09.2007, 8 U 77/07

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Signatur_DS_2009

Bei Auszug bitte in Weiß

Donnerstag, 19. August 2010 PDF Version

Bei Farbangaben in Schönheitsreparaturklauseln sollte man vorsichtig sein. Dies hat der BGH mehrfach entschieden. Grundgedanke ist, dass man dem Mieter eine Farbgestaltung während der laufenden Nutzung der Mieträume nicht vorschreibne dürfe.

Das man auch bei der Farbangabe in einer Endrenovierungsklausel vorsichtig sein muss, zeigt ein aktuelles Urteil des Landgerichts Berlin. Im Mietvertrag war vereinbart worden, dass der Mieter beim Auszug Decken, Fenster und Türenweiß streichen müsse. Die Klage auf Erstattung der Schönheitsreparaturkosten der Vermieterin wurden abgelehnt, da die Klausel unwirksam sei. Der Mieter werde bereits dadurch, dass er am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in Weiß zurückgeben müsse bereits potentiell in seiner Farbgestaltungsfreiheit während des Mietverhältnisses beeinträchtigt. Ein wirtschaftlich denkender Mieter würde keine anderen Wandanstrichfarben mehr verwenden, wenn er dadurch verpflichtet werden könnte, beim Auszug neu zu streichen, obwohl der Farbanstrich noch nicht “abgewohnt” sei.

Der Entscheidungsspielraum sei nur dann gewährleistet, wenn der Vermieter die Formulierung “neutrale, helle, deckende Farben” verwende.

Schönheitsreparaturklauseln sollte so verfasst werden, dass ein ausreichender Entscheidungsspielraum des Mieters verbleibt. Anderenfalls werden sie als unwirksam angesehen, mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchzuführen sind.

Landgericht Berlin vom 06.07.2010, 63 S 379/09

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Signatur_DS_2009