Artikel mit ‘Schriftform’ getagged

Schriftform und Übergabe im Gewerbemietvertrag

Mittwoch, 06. November 2013 PDF Version

Schriftformfehler in Gewerbemietverträgen sind der Super-Gau und je nach Ausgangslage für eine Partei höchst riskant. Der BGH hat eine praxisrelavent Frage zu diesem Problemkeis geklärt:

Er hält es im Hinblick auf die Schriftform des § 550 BGB für ausreichend, wenn der Mietvertragsbeginn von der (noch unbestimmten) Übergabe der Mietsache abhängen soll. Dies ist eine für die Praxis zu begrüßende Entscheidung. Erwerber von Gewerbeimmobilien werden nunmehr jedoch aus den Mietverträgen nicht immer sicher entnehmen können, wann der Mietvertrag zu laufen begonnen hat. Dies nimmt der XII. Zivilsenat jedoch offensichtlich in Kauf.

BGH vom 24.07.2013, XII ZR 104/12

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Signatur_SA_2009

GbR: Stempel reicht aus!

Mittwoch, 13. März 2013 PDF Version

Der XII. Zivilsenat des bGH hat kürzlich die Möglichkeit gehabt, eine wichtige Frage für den Mietvertragsabschluss mit einer GbR auf einer Seite Stellung zu nehmen. Eine GbR hatte Gewerberäume angemietet. Die Kündigung war für 10 Jahre ausgeschlossen. Nach 8 Jahren kündigte die GbR vor Ablauf der Mindestmietzeit.Man behauptete, der Kündigungsausschluss sei unwirksam, da ein Vertstoß gegen § 550 BGB (Schriftform) vorliegt.

In der Tat bedarf ein solcher Ausschluss der Schriftform nach § 126 BGB, d.h. der Unterschrift aller beteiligter Parteien. Bei der GbR müssen grundsätzlich alle Gesellschafter mitwirken. Es ist jedoch auch möglich, dass ein Gesellschafter alle anderen Vertritt. Das muss jedoch auch deutlich gemacht werden.

Im Fall bestanden hieran Zweifel, da nur in Gesellschafter unterzeichet und seiner Unterschrift lediglich einen Firmenstempel hinzugefügt hatte. Das OLG war der Auffassung, dass dies nicht für eine klare Vertretung genüge und damit die SChriftform nicht eingehalten sei. Ergo hätte es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis gehandelt und es wäre auch eine frühere Kündigung möglich gewesen.

Nicht so der BGH: Auch er stellt klar, dass die Vertretung deutlich gemacht werden müsse. Die Unterschrift alleine genüge hierfür nicht. Allerdings sei dem Firmenstempel im Rechtsverkehr eine entsprechende Bedeutung beizumessen. Der Rechtsverkehr erwarte in einem solchen Fall, dass der Unterzeichnende die im Vertrag genannte Person vertreten wolle. Vermieter und Mieter sollten beim Abschluss eines Mietvertrages die Vertretung genau beachten und sicherheitshalber stets einen Vertretungszusatz hinzufügen.

BGH vom 23.01.2013, XII ZR 35/11

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Schriftformmangel und Betriebspflicht

Donnerstag, 31. Januar 2013 PDF Version

Das OLG Naumburg hat entschieden, dass die mündliche Änderung eines befristeten (Gewerbe-) Mietvertrag mit qualifizierter Schriftformklausel unwirksam ist und daher das Mietverhältnis nicht in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt wird.

In einem Einkaufscenter wurde der Mietzins eines Gastronomie-Mieters mündlich reduziert. Dieser wollte später fristgerecht (vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit) kündigen und schloss das Geschäft. Die Vermieterin verlangte Miete für den nach der Kündigung liegenden Zeitraum und Vertragsstrafe wegen Verletzung der im Mietvertrag vereinbarten Betriebspflicht.

Das OLG Naunburg war der Auffassung, dass die Kündigung der Mieterin unwirksam war. Das Mietverhältnis war befristet eingegangen worden. Während der Befristung sind ordentliche Kündigungen ausgeschlossen. Das Mietverhältnis hatte sich auch nicht durch die mündliche Änderung der Miete in ein unbefristetes Mietverhältnis “verwandelt”. Die Parteien hatten im Mietvertrag vereinbart, dass jede Vertragsänderung, insbesondere die Änderung der Schriftformklausel der Schriftform bedürfe. Die Regelung hält das Gericht – anders als andere (z.B. OLG Brandenburg 04.07.2012 – 7 U 204/11) – für wirksam. Zudem können sich der Mieter nach Treu und Glauben nicht auf den Schriftformmangel berufen, da a) eine Nachholung der Schriftform, b) ein Verzicht auf Einrede nach § 550 BGB vereinbart worden sei und der Mieter zudem längere Zeit besondere Vorteile aus dem Vertrag (Mietreduzierung) gezogen habe.

Die Vertragsstrafe von 10% einer Monatsmiete sein hingegen unwirksam.

OLG Naunburg vom 26.07.2012, 9 U 38/12

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Schriftformabrede und Mieterhöhung

Donnerstag, 24. Februar 2011 PDF Version

In vielen Mietverträgen ist eine Schriftformabrede enthalten. Vertragsänderungen sollen nur in Schriftform (§ 126 BGB = Unterschrift) erfolgen. Dies gilt nach Auffassung des BGH nicht für Mieterhöhungsverlangen.

Diese können daher auch in maschinieller Form übersendet werden. Die damit eingehlatene Textform nach § 558a BGB genügt. Der BGH führt aus:

“Das einseitige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters stellt jedoch keine Vertragsänderung oder -ergänzung dar. Zu einer solchen kann es erst durch die Zustimmung des Mieters zu einer bestimmten Mieterhöhung kommen.”

BGH vom 10.11.2010, VIII ZR 300/09

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Signatur_GB_2010

Nachträgliche eingehaltene Schriftform

Sonntag, 21. Juni 2009 PDF Version

Bei einem befristeten Mietvertrag bedarf es nach § 550 BGB der Schriftform. Anderenfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, mit der Folge, dass er unter Einhaltung der Kündigungsfristen jederzeit gekündigt werden kann. Mit diesem Thema befasst sich eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:

Die Mieterin schloss mit dem Eigentümer einen Gewerbemietvertrag. In ¶ 16.2 war vereinbart, dass der auf 13 Jahre abgeschlossene Vertrag nur dann wirksam sein sollte, wenn ihm der Vorstand der Mieterin binnen 4 Wochen zustimmen würde:

“Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. …”

Zur Zustimmung in diesem Zeitraum kam es nicht, die Mieträume würden trotzdem genutzt. Vor Ablauf der 13 Jahre wollte die Mieterin kündigen und berief sich daher darauf, dass die Befristung im Mietvertrag mangels Schriftform nicht wirksam und daher eine Kündigung auch vor Ablauf möglich sei. Dem widersprach der Bundesgerichtshof. Es sei der Mieterin nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf ¶ 16.2 zu berufen. Zum einen habe sie durch Nutzung der Räume und Zahlung der Miete den Eindruck erweckt, der Mietvertrag bestehe in der abgeschlossenen Form. Außerdem hatte es in der Zwischenzeit einige Änderungsverträge gegeben. Diese nähmen ausdrücklich Bezug auf den Ausgangsvertrag, wodurch die Geltung von ¶ 16.2 stillschweigend abbedungen sei.

BGH vom 29. April 2009, XII ZR 142/07

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Kündigung “i.A.” ist nicht “O.K.”

Sonntag, 19. Oktober 2008 PDF Version

Wenn der Arbeitgeber einem Arbeitnehmer kündigt, sollte er dies persönlich (Geschäftsführer) oder durch einen Vertreter tun. Die „im Auftrag“ unterschriebene Kündigung ist nach Auffassung des Landesarbeitsgerichts Rheinland-Pfalz unwirksam. Das Arbeitsverhältnis bestand in dem zugrunde liegenden Fall fort.

Zum Hintergrund: Nach § 623 S. 1 BGB erfordert die Kündigung eines Arbeitsvertrages Schriftform. Nach § 126 Abs. 1 BGB muss in diesem Fall die Kündigung von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterzeichnung  unterzeichnet werden. Die Unterzeichnung einer Angestellten „i.A.“ erfüllt diese Voraussetzung nicht. Denn es wird ausdrücklich auf ein Auftrags- und nicht Vollmachtsverhältnis hingewiesen. Hierbei handelt der Auftragnehmer aber nicht in eigenem, sondern in fremden Namen.

Da der Fortbestand des Arbeitsvertrages regelmäßig dazu führt, dass das Arbeitsentgelt weiter gezahlt werden muss, sollte bei der Kündigung unbedingt darauf geachtet werden, dass die richtige Person unterschreibt.

Das Urteil darf allerdings nicht generalisiert werden. Denn das BAG hat in dieser Entscheidung eine Kündigung i.A. für ordnungsgemäß befunden. Es kommt eben immer auf den Einzelfall an. Sicherer ist allerdings jedenfalls eine Kündigung i.V.

Landesarbeitsgericht Rheinland-Pfalz vom 19.12.2007, 7 Sa 530/07s

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