Artikel mit ‘Sittenwidrigkeit’ getagged

Sittenwidrigkeit von Grundstückskaufverträgen

Donnerstag, 15. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hat mal wieder eine Entscheidung zur Sittenwidrigkeit eine Grundstückskaufvertrages getroffen. Dabei hat er den verallgemeinerbaren Grundsatz aufgestellt, dass ab einer Überschreitung des Verkehrswertes um 90% es für die Darlegung der Sittenwidrigkeit keines subjektiven Elementes (Vorsatz) mehr erforderlich ist.

Das Problem in solchen Fällen ist häufig, den Verkehrswert um Zeitpunkt des Erwerbs festzustellen. Dieser wird zu Beginn eines Verfahrens nicht 100%ig ermittelt werden können.

Zitat des BGH:

“Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor.”

Trotzdem ist dies eine gute Entscheidung für Käufer, die – z.B. bei Schrottimmobilien – übers Ohr gehauen worden sind.

BGH vom 24.01.2014, V ZR 249/12

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sittenwidrig Hohe Makerprovision

Montag, 12. August 2013 PDF Version

Maklerprovisionen sind in den letzten Monaten in den Medien sehr stark diskutiert worden. Dass man auch aus rechtlichen Gründen mit der Maklerprovison vorsichtig sein sollte, zeigt eine Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Im Fall hatten die Parteien eine Mehrabführungsklausel vereinbart. Sofern der Verkaufspreis über einem bestimmten Betrag liegen sollte, war vorgesehen, dass dieser “Mehrerlös” dem Makler zusteht. Dies führte nach Ausführungen des Gerichts dazu, dass Provisionen von bis zu über 34% hätten gezahlt werden müssen. Dies hat das Gericht für sittenwidrig gehalten mit der Folge der Gesamtnichtigkeit des Vertrages – Provisionen adé.

Als Makler sollte man sich an die örtlich üblichen Provisonen halten. Das Bekanntwerden solcher Fälle führt m.E. lediglich dazu, dass die Maklerprovisionen in Zukunft gesetzlich reguliert werden könnten.

LG Berlin vom 30.05.2013, 9 O 540/11

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48% Grundschuldzinsen

Freitag, 12. April 2013 PDF Version

Grundschuldzinsen liegen in der Regel deutlich über den üblichen Kreditzinsen und haben mit diesen auch wenig zu tun. Üblich sind in der Bankenpraxis 15-20%. Sie sichern lediglich die schuldrechtliche Forderung ab, die sich z.B. durch vollständige Nichtzahlung, Verzug, Kosten etc. auch erhöhen kann. Hiervor will sich der Gläubiger in der Regel durch die die vereinbarten Zinsen absichern. Durch die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren wird auch verhindert, dass die durchsetzbare dingliche Forderung ins unermessliche steigen kann.

In jeder beliebigen Höhe kann

eine Grundschuld jedoch nicht vereinbart werden. Das OLG Schleswig hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Grundschuldzins von 48 % ins Grundbuch eingetragen werden sollte. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung mit Verweis auf § 138 BGB verweigert. Zurecht, wie das Gericht entschied. Die Vereinbarung eines Grundschuldzinssatzes von 48 % sei sittenwidrig. Das Grundbuchamt dürfe nicht daran mitwirken, dass eine erkennbar unrichtige Eintragung vorgenommen würde. Ein Zinssatz ist dann sittenwidrig, wenn er entweder den üblichen Zinssatz um 100 % übersteige oder ein absoluter Zinsunterschied von 12 % vorliege.

OLG Schleswig vom 05.09.2012, 2 W 19/12

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Signatur_SA_2009

Sittenwidrigkeit von Maklergebühren

Dienstag, 27. Juli 2010 PDF Version

Das OLG Brandenburg hat in einem interessanten Fall Stellung zur Sittenwidrigkeit von Maklerhonoraren genommen. Es wird hier nur auf einen Teilbereich des Urteils eingegangen. Hintergrund des Falles war eine Veräußerung einer Gewerbeimmobilie für einen Kaufpreis von 3,2 Mio. Euro. Es war ein Makler eingeschaltet worden. Vereinbart war eine sogenannte “Übererlösklausel”, die dem Makler bei einem Abschluss des Kaufvertrages über einen Betrag von 2,5 Mio. Euro eine Courtage von 700.000 € sichern sollte. Dieser Betrag wurde später durch eine Vereinbarung auf 575.000 € reduziert.

Das OLG stellt fest, dass vom BGH in der Regel eine Provision von 3 – 5% des Kaufpreises als üblich angesehen werden (BGH vom 20.02.2003, III ZR 184/02, Berlin wohl 6 %). In diesem Lichte sei die geforderte Provision ungewöhnlich hoch, da sich der Makler nahezu das 3fache der üblichen Vergütung habe versprechen lassen. Ein Grund hierfür sei nicht ersichtlich. Der Fall war insoweit ungewöhnlich, dass der Makler bereits bei der Vereinbarung wusste, dass der Käufer einen Betrag von 3,2 Mio. Euro bereit war zu zahlen. Hieraus schloss das OLG auf die für eine Sittenwidrigkeit erforderliche subjektive Komponente. Denn grundsätzlich weiß der Makler bei Abschluss einer Übererlösklausel nicht, wie hoch seine Courtage tatsächlich sein wird.

Maklerforderungen, die über deutlich die üblichen Prozentwerte hinausgehen sind mit Risiken behaftet. Sie sollten im Vorfeld geprüft werden, um im Nachhinein Überraschungen zu vermeiden.

OLG Brandenburg vom 06.08.2008, 4 U 174/07

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Signatur_DS_2009

Sittenwidrigkeit eines Behindertentestamentes

Donnerstag, 25. Februar 2010 PDF Version

Das OLG Köln hat sich kürzlich zur Sittenwidrigkeit eines Behindertentestamentes sowie zu der eines Pflichteilverzichtsvertrages bei Bezug von Sozialleistungen geäußert. Die Eheleute hatten sich gegenseitig notariell als Alleinerben testamentarisch gesetzt (Berliner Testament). Ihre beiden gesunden Kinder setzten sie als Schlusserben des Längstlebenden ein. Ihr drittes (behindertes) Kind setzten sie lediglich als Vorerben ohne Befreiung von den gesetzlichen Beschränkungen der ¶§ 2113 ff BGB ein. Anschließend verzichteten alle drei Kinder vertraglich auf die Geltendmachung von Pflichtteilsansprüchen.

Als der Erbfall eintrat, verlangte der das behinderte Kind unterstützende Sozialversicherungsträger Auskunft über den Wert des Erblasses, mit dem Ziel Zahlungen zu erlangen

Das OLG entschied, dass sowohl das so genannte Behindertentestament, als auch der Pflichtteilsverzichtsvertrag auch im Falle des Bezuges von Sozialleistungen nicht gegen die guten Sitten verstoße.

OLG Köln vom 09.12.2009, 2 U 46/09

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Lohnwucher Teil 2

Montag, 04. Mai 2009 PDF Version

Nach einer Entscheidung des BAG liegt sogenannter Lohnwucher vor, wenn der vereinbarte Lohn bei weniger als 2/3 des üblichen Tariflohns liegt. Die Regelung des § 138 Abs. 2 BGB gelte auch für Arbeitsverhältnisse. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung liege in diesem Fall vor.

Die hamburger Arbeitnehmerin verdiente als ungelernte Hilfskraft zunächst von 6,00 DM netto pro Stunde, ab 1. Januar 2002 3,25 Euro. Daneben erhielt sie eine Wohngelegenheit auf dem Betriebsgelände. Mit ihrer Klage hatte sie Nachzahlungen für einen Zeitraum von 3 Jahren von ca. 37.000 € auf Basis des tariflichen Lohns verlangt.

Das BAG hat ans Landesarbeitsgericht zurück verwiesen, um die Üblichkeit des Lohns in der Region zu überprüfen.

Bundesarbeitsgericht; Urteil 22.04.2009, 5 AZR 436/08

Andere Artikel zu diesem Thema:

5 Euro Lohn sind sittenwidrig
Sittenwidrigkeit bei Praktikantenverhältnis
Lohnwucher

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5 Euro Lohn sind sittenwidrig

Donnerstag, 01. Januar 2009 PDF Version

Das Landesarbeitsgericht Bremen hat einen Unternehmer zur Gehaltsnachzahlung verurteilt, weil er einer auf 400-Euro Basis angestellten Arbeitnehmerin (Auspackhilfe im Supermarkt) nur einen Stundenlohn von 5 Euro gezahlt hatte. Der dem Gehalts- und Lohntarifvertrag zu entnehmende übliche Lohn lag für eine vergleichbare Position lag bei 9,70 Euro.

Deutlich ist der Leitsatz des Gerichts:
„Die Sittenwidrigkeit einer Vergütungsabrede gem. § 138 Abs. 1 und 2 BGB ist bei einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gegeben. Ein derartiges Missverhältnis ist anzunehmen, wenn die gezahlte Vergütung weniger als 2/3 der Tariflöhne des jeweiligen Wirtschaftszweigs beträgt, sofern in dem Wirtschaftsgebiet üblicherweise der Tariflohn gezahlt wird.“

Da die Revision zugelassen ist, werden wir möglicherweise eine BAG Entscheidung hierzu bekommen. Bis dahin sollten Arbeitgeber bei Dumpink-Löhnen vorsichtig sein und Arbeitnehmer ggf. eine Lohnanpassung verlangen.

Landesarbeitsgericht Bremen vom 17.06.2008, 1 Sa 29/08

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Sittenwidrigkeit von Gewerberaummieten

Montag, 20. Oktober 2008 PDF Version

Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Sittenwidrigkeit von Gewerberaummieten bestätigt. Liegt die vereinbarte Miete in einem Gewerbemietverhältnis 100% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann sie nach § 138 Abs. 2 BGB sittenwidrig sein.

Allein aus einem Missverhältnis kann nach ständiger Rechtsprechung des BGH jedoch im Gewerbemietrecht noch nicht auf eine notwendige verwerfliche Gesinnung des Vermieters geschlossen werden. Nach § 138 Abs. 2 BGB müssen nämlich weitere Voraussetzungen erfüllt sein:

„Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche“

Im Fall hat der BGH eine Ausbeutung abgelehnt, da der Mieter bereits mehrere Gewerbebetriebe im Bundesgebiet führte. Vorsicht sollte man daher bei der Vermietung an Existenzgründer u.ä. Personen walten lassen.

BGH vom 23. Juli 2008, XII ZR 134/06

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