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Sonderkündigung nach Zwangsversteigerung/Teilkündigung

Montag, 26. November 2012 PDF Version

Es kommt vor, dass ein Mietvertrag über mehrere Flächen oder mehrere WEG-Einheiten geschlossen wird. Gerade Zwangsvollstreckungsschuldner tendieren dazu, durch übergreifende Mietverträge möglichst schwer überschaubare Verhältnisse zu schaffen.

Teilweise kommt es auch vor, dass ein Teileigentum mit dem Nachbareigentum zusammengelegt und insgesamt vermietet wird. Alle möglichen Konstellationen sind denkbar.

Wenn nun ein einzelnes dieser Teileigentumseinheiten oder –flächen in der Zwangsvollstreckung zugeschlagen wird, bleibt der einheitliche Mietvertrag nach den Rechtsgrundsätzen des Mietrechts bestehen. In dem Mietverhältnis gibt es dann plötzlich mehrere Vermieter, die nur gemeinsam handeln können.

Folge hiervon wäre, dass sich der Ersteher gar nicht in Besitz seiner Räume setzen könnte und – wegen notwendiger Mitwirkung mit anderen Vermietern – nicht von seinem Sonderkündigung recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen könnte.

Das Kammergericht hat hierzu Abhilfe geschaffen mit Hinweisbeschluss vom 08.11.2010 (8 U 43/10). Es hält eine Teilkündigung eines einheitlich vermieteten Objekts durch einen von mehreren einzelnen Erstehern in der Zwangsvollstreckung für möglich. Dabei handelt es sich nicht um eine herkömmliche, sondern um eine turnusgemäße Kündigung. Sie könnte nur von allen Vermietern gemeinsam ausgesprochen werden. Sofern der Ersteher aber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG Gebrauch macht, kann er diese Kündigung auf die von ihm erstandene Einheit beschränken.

Aus dem einheitlichen Mietverhältnis wird also die an den Ersteher zugeschlagene Einheit herausgelöst. Für sie gelten die Kündigungsfristen des § 57a ZVG (gesetzliche Kündigungsfrist). Der Vermieter muss diese Kündigung zum ersten Zeitpunkt aussprechen, zu dem sie nach Ersteigerung möglich war.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Frage noch nicht geäußert. Die Entscheidung des Kammergerichtshofs ist sehr praxisfreundlich. Für Berlin dürfte diese Frage damit zunächst im Sinne des Erstehers geklärt sein.

KG vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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Risiko für Zwangsversteigerungsmieter

Freitag, 26. Oktober 2012 PDF Version

Es kommt vor, dass sich ein Mietvertrag eines Gewerbemieters über mehrere grundbuchrechtliche Teilflächen erstreckt. Kommt der oder die Eigentümer der Teilflächen in Zahlungsschwierigkeiten, wird regelmäßig die Zwangsversteigerung beantragt. Dabei kann es dazu kommen, dass unterschiedliche Personen die Teilflächen ersteigern. Diese können sodann auch unterschiedliche Interessen hinsichtlich der Fortführung des Mietvertrages haben.

Das Kammergericht hat entschieden, dass jeder der neuen Eigentümer den Mietvertrag für “seine” Teilfläche” nach den Vorschriften kündigen kann. Das ist für solche Mieter ein erhebliches Risiko, dessen man sich beim Abschluss des Mietvertrages bewusst sein sollte. Für den Mieter kann daher eine Erwerb des Grundstücks umso lukrativer sein.

Kammergericht vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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