Artikel mit ‘Teilungserklärung’ getagged

Bauträgervertrag und Herstellungsanspruch

Montag, 20. April 2015 PDF Version

Die Entscheidung des BGH vom 14.11.2014 enthält wichtige Praxisempfehlungen für den Bauträgervertrag.

Der Bauträger verpflichtet sich neben der Eigentumsverschaffung gegenüber dem Erwerber zur Herstellung des Bauwerkes entsprechend der Baubeschreibung und der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplänen. Insbesondere letzteres wird häufig von Bauträgern übersehen, da die Teilungserklärung oftmals in einem frühen Stadium erfolgt und bei späteren Änderungen in der Bauplanung (z.B. um Gerichts- und Notargebühren zu sparen) eine Änderung der Teilungserklärung unterbleibt.

Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Bauträger auf Wunsch eines Erwerbers abweichend von den Aufteilungsplänen gebaut. Später verlangten die übrigen Wohnugnseigentümer vom begünstigten Erwerber die Herstellung des planmäßigen Zustandes. Eine Inanspruchnahme des Bauträgers war wegen dessen Insolvenz nicht mehr möglich.

Zunächst stellt der BGH inzident fest, dass der Bauträger zur Herstellung entsprechend der der Teilungserklärung beigefügten Aufteilungspläne jedem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet gewesen wäre.

Der Erwerber scheide jedoch gegenüber den übrigen Eigentümern sowohl als Handlungs- als auch als Zustandsstörer aus. Folglich könnten sich gegen ihn keine Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB richten. Der BGH arbeitet hier seine dezidierte Rechtsprechung zur Unterscheidung von Handlungs- und Zustandsstörern auf und erweitert diese um weitere Aspekte. Der Erwerber könne davon ausgehen, dass der Bauträger ggf. im Zuge einer Anpassung der Teilungserklärung durchführen werde. Ansprüche gegen den Erwerber als Eigentümer scheiden daher in einem solchen Fall aus.

Jeder Eigentümer könne jedoch nach Ansicht des BGH gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG von den übrigen Eigentümern verlangen, dass das Wohnungseigentum plangemäß erstmalig hergestellt werde. Diesem Anspruch steht lediglich § 242 BGB entgegen. D.h. es müssen die Interessen der Eigentümer untereinander abgewogen werden. Bei hohen Kosten müssen die Interessen des jeweiligen Eigentümers auch entsprechend hoch sein. Bei gravierenden Abweichungen kann dem beeinträchtigten Sondereigentümern jedoch auch eine Ausgleichzahlung zukommen.

Für die Praxis bedeutet dies:

1. Zunächst sollte der Bauträger auf planmäßige Erstherstellung in Anspruch genommen werden. Hierbei müssen alle Vertragsunterlagen (Bauträgerkaufvertrag, Baubeschreibung, Teilungserklärung und Teilungspläne) Berücksichtigung finden.

2. Eine Inanspruchnahme des einzelnen Eigentümers scheidet aus. Insbesondere ist dieser nicht zur planmäßigen Herstellung auf seine Kosten verpflichtet, auch wenn die Abweichung auf seinen Wünschen beruht.

3. Wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich eine planmäßige Erstherstellung wünschen, müssen sie einen entsprechenden Beschluss fassen und die Einzelansprüche der übrigen Wohnungseigentümer an sich heranziehen. Denn beim Erstherstellungsanspruch handelt es sich nicht um einen originären Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft, sonder vielmehr um einen sog. gekorenen Anspruch.

4. Erst wenn der betroffenen Eigentümer die Durchführung der Maßnahmen verweigert, können sich gerichtliche Maßnahmen (Duldungsanspruch) gegen ihn richten. Kosten muss er jedoch für die Beseitigung (mit ausnahme seines Anteils) nicht tragen.

Erwerbers sollten daher bereits frühzeitig prüfen, ob der Bauträger die Bauleistung plangemäß ausgeführt hat. Insbesondere die letzte Kaufpreisrate sollte nur nach sachkundiger Prüfung gezahlt werden. Anderenfalls kann es noch Jahre später mit völlig anderen Eigentümern zu Konflikten und Kosten kommen.

BGH vom 14.11.2014, V ZR 118/13

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falsch formulierte Teilungserklärung (Fenster)

Montag, 11. November 2013 PDF Version

Falsch oder schlecht formulierte Teilungserklärungen können unangenehme Folgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft haben. Dies zeigt ein BGH-Fall zu den Instandsetzungskosten eines Fensters.

Fenster stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Damit ist dem Grunde nach auch die Gemeinschaft der Eigentümer für deren Instandsetzung- und Instandhaltung verantwortlich. Von der sachenrechtlichen Zuordnung kann auch nicht abgewichen werden. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann jedoch vorsehen, dass die mit den Fenstern verbunden Kosten vom Sondereigentümer zu tragen sind. Wenn dies gewollt ist, muss die entsprechende Regelung jedoch genau sein.

Im BGH-Fall war nur unzureichend geregelt, wer in welchen Umfang Pflichten auszuführen hatte. Zwar waren dem jeweiligen Sondereigentümer umfangreiche Verpflichtungen (Schönheitsreparaturen, Innenanstrich innen etc.) auferlegt worden, der Wohnungseigentümergemeinschaft waren jedoch zusätzlich Aufgaben für die Außenansicht zugeordnet (einheitliche Ausführung: Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden ist daher Sache der Eigentümergemeinschaft).

Dies hatte zur Folge, dass die Eigentümergemeinschaft im Fall den Austausch der Fenster tragen musste. Denn dieser Fall war nicht geregelt. Teilungserklärungen sollten gut formuliert worden.

BGH vom 02.03.2012 ? V ZR 174/11

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Keine Zustimmung der Gläubiger bei Aufteilung nach WEG

Freitag, 30. September 2011 PDF Version

Ist ein Grundstück bereits mit einem Grundpfandrecht belastet, bedarf es für den Vollzug der Aufteilung nach WEG nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger. Dies hat das OLG München am 18.5.2011 entschieden. Dies ist auch zutreffend, da die Haftungsmasse durch die Aufteilung nicht reduziert wird. Haften tuen dann alle einzelnen Wohnungen. Die Teilung wird in der Regel eher eine Werterhöhung darstellen.

OLG München vom 18.5.2011, 34 Wx 220/11

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Signatur_SA_2009

Wohnungs-/Teileigentum in der Teilungserklärung

Freitag, 03. Oktober 2008 PDF Version

Herkömmlich legt die beim Notar beurkundete Teilungserklärung fest, ob es sich bei den Miteigentumseinheiten um Wohnungseigentum (zum Wohnen bestimmt) oder um Teileigentum (alles Andere) handelt. Auch ich ging bisher davon aus, dass man dies festlegen müsse.

In einem Beschluss vom 03.12.2007 (4 U 71/07) hat das Kammergericht nunmehr entschieden, dass eine solche Festlegung gar nicht zwingend sei. Eine Miteigentumseinheit könne beispielsweise als „Gewerbewohnung“ bezeichnet werden und sei somit für beides zweckbestimmt. Sie kann aber auch zu Wohnungs- und/oder Teileigentum bestimmt werden. Es kann auch gar keine Zweckbestimmung erfolgen.

In der Praxis bereiten Umwidmungen von Gewerbe in Wohnraum oder umgekehrt große Schwierigkeiten, weil immer alle Eigentümer notariell mitwirken müssen. Bei Dachgeschossausbauten beispielsweise oder Zusammenlegungen von Einheiten war das in der Vergangenheit oft kaum zu erreichen.

Bei künftigen Teilungserklärungen also kann wesentlich liberaler verfahren werden. Wenn sich eine spätere Veränderung abzeichnet, sollte von vornherein eine offene Zweckbestimmung getroffen oder sie gänzlich weggelassen werden.

Kammergericht vom 03.12.2007, 24 U 71/07

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