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lawfulness of leasing of holiday flats in Berlin in 2014

Freitag, 13. Juni 2014 PDF Version

On the 12th of December 2013, the Government of Berlin launched the so called „Zweckentfremdungsverbot-Gesetz”(referred to as “the law” in the following text). This was the base for the so called „Zweckentfremdungsverbot-Verordnung“ (referred to as “the by-law” in the following) which came to effect on the 1th of May 2014. The government planned to prohibit the excessive use of flats as holiday flats because available housing space is getting more and more rare in Berlin and prices are going rapidly up in some quarters.

The law regulates, that housing space in Berlin or in some of the districts should not be used for other purposes than living without permission of the appropriate district exchange if the accommodation supply of the population in Berlin for fair conditions is endangered in particular. This is exactly what the by-law declares for all districts of Berlin. That means, that beginning with the 1st May 2014, it is forbidden by law to rent out a flat for other purposes than living. Breaches (administrative offenses) of the landlord will be punished with penalty of up to 50.000 EUR.

What is „Zweckentfremdung“ (wrongful use)?

The most important and legally defined cases of a wrongful use are:

– leasing as holiday flat (rental contract days or weeks)
– leasing or use for business purposes
– vacancy for more than 6 month

The responsible administration will check if there is a wrongful leasing of holiday flats. In individual cases it might be tricky to differ between wrongful use and for example allowed temporary lease of an furnished apartment which can be legal within a certain period. But in the normal case – lease of a flat for only some days or weeks – the authorities will be likely to decide for a wrongful use.

Are there exceptions?

The law includes exceptions respectively interim arrangements. If the flat was already used for example as holiday flat before the 1st may 2014, the landlord is allowed to continue for two years. This requires an announcement within 3 month towards the district exchange. The landlord may be asked to prove, that there was a wrongful use before the 1st May 2014 as the case may be. The last deadline is the 31th of July 2014. If the wrongful use is not announced until this date, future use as holiday flat of business use is prohibited.

The alternative possibility of an exception will be very rare. The administration will have to check in the individual case, there is for example a public interest or danger of destruction of an existence. Both won’t be very likely for the ordinary real estate investor.

What are the risks?

Beaches of the by-law will be detected piece by piece. At first, tenants will report to the authorities existing holiday flats. Alternatively the staff of the district exchange will search the internet for them and will look very carefully into special booking portals. It won’t be too difficult to find most of the holiday flats and other wrongfully used apartments.

After that, the district exchange can (and will) impose a fine up to 50.000 EUR within the administrative offenses case. The penalty will presumably rise with if the wrongful use is continued. Besides, the employees of the district exchange can use administrative force and enter the flat.

What are the alternatives?

It is unclear at the moment, if and unter which requirements there will be exception. From the legal point of view it will be dangerous to use a flat as holiday flat (or other wrongful use defined in the by-laws) for the first time. Existing holiday apartments may be continuously uses for this purpose if this is properly announced. In the meantime landlords should consider alternative uses. It still seems possible to rent out furnished flats to non-tourists (eg. business people, trainees or exchange students) as long as they are not only visitors. But this will be a fine line.

There still is a chance, that the by-laws will be declared as ineffective. In 2003, the Federal Administrative Court of Germany decided about an old “Zweckentfremdungsverordnung”and declared it as illegal because there was enough housing space available for the population. But times have changed and some statistics tell different stories nowadays although there still are voiced claiming the opposite. As a landlord I wouldn’t bet on such a happy end so the market will have to deal with the law and by-laws until the real estate situation in Berlin changes.

If the apartment was verifiably already used as holiday flat before the 1st May 2014, landlords should announce the continued use immediately. After this interim period, landlords are risking high fines as landlords who try to establish new holiday flats in Berlin.

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Privatvermietung an Touristen – Ein aussterbendes Geschäftsmodell

Montag, 13. Januar 2014 PDF Version

Der BGH hat in der vergangenen Woche die interessante Frage entschieden, ob eine einem Mieter erteilte generelle Untervermietungserlaubnis auch die Vermietung an Touristen (Ferienwohnung) umfasst. Der VIII. Zivilsenat hat dies verneint. Damit dürfte es für Portale wie airbnd, 7flat oder wimdu und natürlich auch für die Privatpersonen, die die Ferienwohnungen im Netz anbieten in Zukunft schwieriger werden. Es eigenen sich inzwischen nicht mehr viele Wohnungen für eine Ferienvermietung. Insbesondere in Berlin und Hamburg düfte diese Aufgrund der Gesetzeslage sogar per se unzulässig sein.

Mein Artikel hierzu ist auf der Seite der Legal Tribune erschienen.

Mieter sollten vorsichtig sein. Ein Verstoß gegen ein Untervermietungsverbot kann zu einer fristlosen Kündigung führen.

BGH vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13

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Erteilte Untervermietungserlaubis gilt auch für Ferienwohnung

Mittwoch, 23. Oktober 2013 PDF Version

Entscheidungen zur Vermietung von Berliner Wohnungen an Touristen sind immer ein kleines Politikum. Die meisten Entscheidungen der vergangenen Zeit betrafen die WEG-rechtliche Zulässigkeit von Touristenvermietungen. Eine neue Entscheidung der 65. Kammer des LG Berlin befasst sich mit der Zulässigkeit der Untervermietung eines Mieters an Touristen oder Feriengäste.

Der Mieter hatte den Vermieter generell um die Erlaubnis zur Untervermietung gebeten, da er die Wohnung wegen eines Umzuges nur noch sporadisch nutzte. Die Genehmigung wurde  – vorbehaltslos – erteilt. Dies wurde dem Vermieter zum Verhängnis, als er die spätere Untervermietung an Feriengäste untersagen wollte. Die Untervermietung an sie sei durch die Vermietergenehmigung umfasst.

Gegen das Urteil ist Revision vor dem BGH eingelegt worden, so dass wir vermutlich im kommenden Jahr eine grundsätzliche Entscheidung hierzu erwarten können.

Vermieter sollten jedoch in jedem Fall bis dahin Untervermieterlaubnisse entsprechend sicher gestalten, wenn sie die Vermietung an Touristen vermeiden wollen.

LG Berlin vom 19.06.2013, 65 S 449/12

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Kein WEG-Beschluss gegen Touristen

Montag, 08. Juli 2013 PDF Version

Gegen Touristen ist WEG-rechtlich kaum ein Kraut gewachsen. Vermietet ein Miteigentümer seine Wohnung an Touristen weiter, hat die WEG kaum Handhabe hiergegen. Dies bekräftigt eine Entscheidung des Amtsgericht Düsseldorf.

Demnach verfügt die WEG nicht über die Beschlusskompetenz über die Untersagung einer Vermietung an Touristen. Somit können solche Beschlüsse auch nicht bestandskräftig werden und sind auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist wirkungslos. Nur über die Hintertür kann man Touristenwohnungen faktisch “erschweren”. Ich berate Sie gerne.

AG Düsseldorf vom 28.12.2012, 291a C 8319/12

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Mietminderung wegen Touristen

Montag, 05. März 2012 PDF Version

Wir hatten bereits mehrfach über die Zulässigkeit der Vermietung von Eigentumswohnungen an Touristen berichtet. Nun hat sich der BGH mit der anderen Seite dieser Frage beschäftigt. In einigen Stadtteilen Berlins hat die Vermietung von Touristenappartments derart Überhand genommen, dass sich die übrigen Mieter belästig fühlen. Nach Auffassung des BGH kann ein solcher Zustand auch zur Mietminderung berechtigen.

Im Fall hatte der Mieter gemindert, der Vermieter kündigten nach einer Weile fristlos wegen Mietrückstand. Der Senat entschied, dass die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht bereits damit begründet werden könne, dass die Vermieterin Wohnungen an Touristen vermietet. Wenn diese jedoch über das Übliche hinaus Lärm, Dreck und sonstige Beeinträchtigungen verursachen, ist der vertragsgemäße Mietgebrauch beeinträchtigt. Der Mieter darf mindern.

Zudem hat der BGH allgemeine Anforderungen an die Substantiierungspflicht des Mieters aufgestellt. Lärmprotokolle sind nicht erforderlich. Der Mieter muss lediglich den konkreten Sachmangel beschreiben. Das Maß der Beeinträchtigung braucht er nicht anzugeben. Die Miete mindert sich von Gesetz wegen automatisch. Der Mieter muss lediglich ausführen welche Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen und sostige Belästigungen zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz ungefähr zu beobachten waren. Sinnvoll dürfte m.E. ein Protokoll jedoch zur Bemessung der Minderung weiterhin sein.

BGH vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11

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Signatur_DS_2009

Touristen raus aus den Innenstädten

Dienstag, 13. Dezember 2011 PDF Version

Gestern ist meine aktuelle Kommentierung zur Rechtslage bei der Vermietung an Touristen in Hamburg auf der Seite der LTO erschienen. Wie auch in Berlin gehen immer mehr Vermieter dazu über, entral gelegene Innenstadtwohnungen an Touristen statt an “normale” Mieter zu vermieten. Sehr zum Leidwesen derMiteigentümer und Mieter. Wohnungseigentumsrechtlich ist diesem Problem jedoch durch geeignete Beschlüsse unter Umständen beizukommen.

LT vom 12.12.2011

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Signatur_DS_2009

Immer Ärger mit Touristen

Dienstag, 12. Juli 2011 PDF Version

Wir eine Wohnung eines Mietshauses als Ferienwohnung genutzt, ergibt sich hieraus nicht automatisch ein Minderungsrecht der übrigen Mieter. Eine normale “Unruhe” durch die Touristen müsse hingenommen werden. Es könne nicht vermutet werden, dass Feriengäste stehts über die normale Wohnnutzung hinausgehende Beeinträchtigungen verursachen. Mieter einer Wohnung in Innenstadtlage müssten mit solchen Beeinträchtigungen leben.

Interessant ist zudem der Hinweis des Gerichts zur fristgerechten Kündigung (die frislose war geheilt worden). Die Zahlung der rückständigen Miete habe diese nicht entfallen lassen. Wenn gar kein Mangel vorgelegen habe, könne die fristgerechte Kündigung nicht geheilt werden.

Im Grundsatz entspricht diese Auffassung der Rechtsprechung des BGH. Allerdings hat dieser 2005 entschieden, dass bei der Prüfung, ob die fristgerechte Kündigung wirksam sei, der Zahlungsausgleich mit berücksichtigt werden könne. Hierdurch könne geprüft werden, ob das Ferhlverhalten des Mieters in einem besseren Licht erscheine.

Die Entscheidung des Landgerichts zeigt jedoch, dass für den Mieter bei zweifelhaften Minderungen eine große Gefahr liegt, die Wohnung zu verlieren. Auch dann, wenn der Rückstand später gezahlt wird. Dies ist vielen Mietern nicht bewusst. Allerdings kann das Pendel im Einzelfall auch zu Lasten des Vermieters ausschlagen.

Landgericht Berlin vom 28.01.2011, 63 S 240/10
BGH vom 16. 2. 2005, VIII ZR 6/04

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Ferienwohnung erst ab 2 Wochen

Dienstag, 08. März 2011 PDF Version

Ferienwohnungen sind im WEG-Recht ein Dauerbrenner. Sie sind inzwischen grundsätzlich zulässig, wenn es keine anderweitigen Vereinbarungen in der Teilungserklärung gibt. Wohnungseigentümergemeinschaften versuchen in letzter Zeit häufig, die Nutzung von Wohneigentum als vermietete Ferienwohnung für die Eigentümer unattraktiv zu gestalten. Sei es durch die Einführung einer “Auszugsgebühr” oder wie in einem aktuellen Fall durch eine Vermietungspflicht von minderstens 14 Tagen.

Im vom Amtsgericht Berlin-Mitte entschiedenen Fall hatten die Eigentümer einen Beschluss gefasst, dass die Gebrauchsüberlassung an Touristen erst ab 14 Tagen Aufenthaltsdauer zulässig sei. Dies wollte ein Eigentümer nicht hinnehmen und siegt vor dem Amtsgericht. Begründung:

Mit dem Beschluss solle die Nutzung als Ferienwohnung de facto unterbunden werden. Denn gerade bei Wohnungen in Großstädten komme es vielen Touristen auf eine kurze Anmietung (z.B. Wochenendtrips) an. Der Beschluss sei daher unwirksam.

Amtsgericht Mitte vom 06.01.2011, 22 C 5/10

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Umzugspauschale im WEG-Recht

Donnerstag, 23. Dezember 2010 PDF Version

Seit der WEG-Reform ermöglicht § 21 Abs. 7 WEG, die „Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums“ durch Mehrheitsbeschluss zu regeln. Hiermit ist gemeint, dass einzelnen Eigentümern Kosten dafür auferlegt werden, dass sie Teile des Gemeinschaftseigentums intensiver als andere oder ausschließlich für sich nutzen. Dies klingt in der Theorie einfach, ist aber im Einzelfall schwierig abzugrenzen.

Im Fall des BGH vom 01.10.2010 haben die Eigentümer beschlossen, für jeden Umzug im Hause eine so genannte Umzugspauschale zu erheben. Es gab nämlich im Hause fünf Eigentumswohnungen, die als möblierte Ferienwohnung an Touristen und Saisonarbeiter vermietet wurden.

Die Gemeinschaft wollte 50,00 € pro Ein- bzw. Auszug erheben. Denn mit den etwa 100 Mietverträgen pro Jahr entstand erhebliche Umzugstätigkeit im Hause. Man argumentierte damit, dass durch einen Umzug die Flure, Aufzüge usw. abgenutzt werden. Hier sollte die Umzugspauschale einen Ausgleich herstellen.

Der BGH entschied zwar, dass dies grundsätzlich denkbar sei. Es läge eine pauschalierte Regelung für solche Abnutzungen, Schäden und Kosten nahe, da sie im Einzelfall schwer zu quantifizieren seien.

Im konkreten Fall allerdings verwarf der BGH den Beschluss. Es wurden nämlich nur die Umzüge befristeter Gebrauchsüberlassung „besteuert“. Die Umzüge unbefristeten Gebrauchs (Vermietung oder Nutzung durch die Eigentümer) blieben unbelastet. Hierin sah der BGH – zu Recht – eine Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer. Damit verstieß der Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Es handelt sich übrigens um einen berliner Fall (AG Charlottenburg in I. Instanz). Man lernt daraus, dass solche Pauschalen im Einzelfall durchaus möglich sind. Man muss nur auf eine Gleichbehandlung aller Eigentümer und eine maßvolle Belastung der Betroffenen achten.

Am Rande sei bemerkt, dass eine solche Regelung sogar dann möglich ist, wenn die Gemeinschaftsordnung hierzu nichts sagt oder gar entgegengesetzter Meinung ist. Denn § 21 Abs. 3 gilt für Abs. 7 nicht.

BGH vom 01.10.2010, V ZR 220/09

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Signatur_SA_2009

Touristen und Detektive

Freitag, 12. März 2010 PDF Version

Darüber, dass Mieter ihre Wohnungen nicht als Ferienwohnungen an Touristen weiter vermieten dürfen, haben wir bereits berichtet. Das Landgericht Berlin hat dies nunmehr bestätigt und zudem entschieden, dass der unberechtigt weitervermietende Mieter auch die Detektivkosten zu tragen hat, die dem Vermieter durch die Ermittlung der unberechtigten Vermietung an Touristen entstanden sind.

Hinsichtlich der Vermietung an Touristen durch Wohnungseigentümer hat sich die Rechtslage durch die neue BGH-Entscheidung grundlegend geändert.

Landgericht Berlin vom 20.11.2009, 63 S 435/09

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Vermietung an Touristen jetzt erlaubt

Montag, 15. Februar 2010 PDF Version

Bislang war die Rechtsprechung wohl überwiegend der Ansicht, dass eine Vermietung an Touristen sowohl den Eigentümern einer Eigentumswohnung, als auch den eigentlichen Hauptmietern verboten war.

Zumindest erstere hat sich nun durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes geändert: Dieser entschied, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich die Möglichkeit hätten, ihre Wohunng auch an täglich oder wöchentlich wechselnde Touristen zu vermieten. Die Anfechung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die dem klagenden Wohnungseigentümer die Vermietung untersagten, waren nichtig.

Fazit:
Wenn die Teilungserklärung eine solche Vermietung an Touristen nicht verbietet oder die Wohnungseigentümer ein solches Verbot nicht gemeinsam vereinbaren, ist sie zukünftig wohl möglich. Ich vermute, dass in nächster Zukunft vermehr Wohnungseigentümer von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden. Wohnungseigentümergemeinschaften kann nur geraten werden, dieses Problem im Vorfeld einvernehmlich zu klären.

BGH vom 15.01.2010, V ZR 72/09

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Signatur_DS_2009