Artikel mit ‘Übergabe’ getagged

Nutzungsersatz durch den Bauträger

Freitag, 21. Februar 2014 PDF Version

Bauträgerverträge enthalten regelmäßig Fertigstellungstermine. Und immer wieder gelingt es dem Bauträger – aus verschiedenen Gründen – nicht den Kaufgegenstand vertragsgerecht fertig zu stellen. Hat er dies zu vertreten, stellen sich die Käufer regelmäßig die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Bauträger geltend machen können.

Im vom BGH nun entschiedenen Fall erwarb der Käufer eine 136qm große Wohnung. Die Fertigstellung verzögerte sich um mehr als 2 Jahre. In dieser Zeit musste der Käufer weiter seine 72qm große Wohnung nutzen und Miete zahlen. Die vom Bauträger verlangte Nutzungsentschädigung berechnete er auf Basis der Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung. Das Berufungsgericht hat dem Käufer bei Abzug eines 30 %igen Abschlags für den kalkulatorischen Vermietergewinn bzw. bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten zugesprochen. Der BGH hat diese Entscheidung gehalten und die Revision abgewiesen.

Bauträger müssen daher bei Verspätungen mit entsprechenden Ansprüchen ihrer Kunden rechnen.

BGH vom 20. Februar 2014, VII ZR 172/13

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Signatur_GB_2010

Schriftform und Übergabe im Gewerbemietvertrag

Mittwoch, 06. November 2013 PDF Version

Schriftformfehler in Gewerbemietverträgen sind der Super-Gau und je nach Ausgangslage für eine Partei höchst riskant. Der BGH hat eine praxisrelavent Frage zu diesem Problemkeis geklärt:

Er hält es im Hinblick auf die Schriftform des § 550 BGB für ausreichend, wenn der Mietvertragsbeginn von der (noch unbestimmten) Übergabe der Mietsache abhängen soll. Dies ist eine für die Praxis zu begrüßende Entscheidung. Erwerber von Gewerbeimmobilien werden nunmehr jedoch aus den Mietverträgen nicht immer sicher entnehmen können, wann der Mietvertrag zu laufen begonnen hat. Dies nimmt der XII. Zivilsenat jedoch offensichtlich in Kauf.

BGH vom 24.07.2013, XII ZR 104/12

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Signatur_SA_2009

“Schlüssel werfe ich in den Briefkasten”

Montag, 12. März 2012 PDF Version

…denken sich viele Mieter und tun dies dann auch. Im Prozess stellt sich dann häufig die Frage, ob es sich hierbei um eine Rückgabe im Sinne des BGB handelt. Nach Auffassung des BGH nich:

“Auch dadurch, dass der Beklagte die Schlüssel für die bereits geräumte Wohnung nach der gescheiterten Übergabe in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen hat, hat die Klägerin nicht die Sachherrschaft über die Wohnung erhalten.”

Erforderlich ist immer ein ÜBergabetermin oder eine sonstige Vereinbarung. Wer einfach nur die Schlüssel in den Briefkasten wirft, riskiert länger als geplant zahlen zu müssen.

BGH vom 12.10.2011, VIII ZR 8/11

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Signatur_DS_2009

kurze Verjährungsfrist ohne Schlüsselübergabe

Freitag, 03. September 2010 PDF Version

Nach § 548 BGB verjähren bestimmte Ansprüche gegen den Mieter binnen der kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten. Nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf gilt dies auch, wenn der Mieter bei der Rückgabe der Mietsache nicht sämliche Schlüssel zurückgegeben hat.

Die Verjährungsfrist sollten Vermieter also auch dann berücksichtigen, wenn Schlüssel einbehalten werden. Anderenfalls droht die Gefahr, dass Schadensersatzansprüche, Ansprüche wegen Instandhaltungsmaßnahmen oder Mietausfall verjähren.

Behält der Mieter die Schlüssel teilweise zurück, ist die Übergabe nicht ordnungsgemäß und er ist zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.

OLG Düsseldorf vom 16.02.2009, I-24 U 6/08

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Signatur_DS_2009

Besitzaufgabe nicht gleich Rückgabe

Freitag, 26. Juni 2009 PDF Version

Beides verwechseln viele Mieter, wenn sie ihre Wohnung bei Mietvertragsende zurückgeben wollen/sollen. Die einen hinterlassen Schlüssel in der Wohnung und sind dann über alle Berge. Wieder andere scheuen die Auseinandersetzung mit dem Vermieter wegen des Zustands der Mietsache und werfen die Schlüssel einfach in den Briefkasten von Vermieter oder Hausmeister. Mancher einer schickt Schlüssel sogar einfach mit normaler Post und verabschiedet sich auf diese Weise. Alles schon erlebt.

Später ist das Entsetzen dann groß, wenn die Kaution einbehalten wird und der Vermieter Ansprüche auf Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe nach § 546 a BGB geltend macht.

Eine Wohnung wird durch Vereinbarung eines Übergabetermins vor Ort zurückgegeben. Der Vermieter muss zu diesem Zweck gebeten werden zur Wohnung zu kommen. Hierzu ist dieser wiederum nach § 546 BGB verpflichtet.

Wirkt er nicht mit, dann kann man ihn in Annahmeverzug setzen und der Mieter wird, allerdings nur wenn er die Besitzaufgabe durch Hinterlassen der Schlüssel vorher explizit angedroht hatte, von der Schadensersatzpflicht nach § 546 a BGB frei. Die Androhungspflicht ergibt sich aus § 303 BGB.

LG Lüneburg, Urteil vom 29.10.2008; AZ: 6 S 96/08 unter Verweis auf OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.05.2003; AZ: 24 U 49/03

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