Artikel mit ‘Untermieter’ getagged

Anspruch auf Untervermietung

Freitag, 27. Juni 2014 PDF Version

Der BGH hat am 11.06.2014 eine wichtige Entscheidung für die mietrechtliche Praxis getroffen. Streitig war die Frage, ob ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung seiner Wohnung gegenüber dem Vermietert hatte.

Grundsätzlich ist – ohne vertragliche Vereinbarung – die Untervermietung (Überlassung an Dritte) gesetzlich ausgeschlossen und stellt auch einen Kündigungsgrund dar.

In begründeten Fällen kann der Mieter jedoch einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Untervermietung haben. Im vom BGH zu entscheidenden Fall nahm der Mieter eine befristete, mehrjährige Tätigkeit in Kanada auf, wollte jedoch nach Beendigung wieder in seine Wohnung zurückkehren. Die begehrte Untervermietung für zwei Jahre wurde ihm verweigert. Eine Untervermietung erfolgte daraufhin nicht.

Der BGH entschied, dass dem Mieter ein Schadensersatzanspruch wegen des entstandenen (Unter-) Mietausfalles zustehe. Die berufsbedingte, zeitlich befristete Ortsabwesenheit stellt nach Ansicht des VIII. Zivilsenats einen nachvollziehbaren Grund für eine Untervermietung dar auf die der Mieter einen Anspruch hat. Die Richter sahen es als ausreichend an, dass der Mieter nur ein Zimmer der Wohnung nicht untervermieten wollte.

Vermieter müssen in Zukunft genau prüfen, ob im Lichte der BGH-Rechtsprechung nicht ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung besteht. Kündigungen sollen sogsam geprüft werden.

BGH vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13

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Räumung von unerlaubten Untermietern

Mittwoch, 05. Februar 2014 PDF Version

Ein Ärgernis ist häufig, dass mit dem Räumungstitel gegen den Hauptmieter keine Übergabe der Wohnung erreicht werden kann, weil dort ein unerlaubter Untermieter wohnt.

In diesem Falle musste stets neu gegen diesen Untermieter neu geklagt werden. Im Rahmen der Bekämpfung von Mietnomaden hat der Gesetzgeber die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gegen unerlaubte Untermieter im Rahmen des § 940a Abs. 2 ZPO geschaffen. Danach kann bei Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen den Untermieter ein Räumungstitel ergehen, sofern gegen den Hauptmieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter von dem Besitz des Untermieters erst nach dem Prozess gegen den Hauptmieter erfährt.

Dies ist eine Vorschrift, die der Praxis gut weiterhilft. Sie ist praktikabel und wird sich nach unserer Einschätzung durchsetzen.

Das Kammergericht hatte im Beschluss vom 05.09.2013 erstmals darüber zu befinden, ob diese Vorgehensweise auch bei Gewerbemietraum analog angewendet werden kann. Dies hat das Kammergericht (leider) mit guten Gründen verneint. Denn im Wortlaut der Vorschrift ist ausdrücklich von Räumung von Wohnmietraum die Rede. Das hat der Gesetzgeber ganz ausdrücklich so gemeint.

Die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gegen den Untermieter funktioniert also nur bei Wohnungen. Daran wird sich ohne Gesetzesänderung nichts bewegen lassen.

Kammergericht vom 05.09.2013, 8 W 64/13

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Signatur_SA_2009

Anspruch auf Untervermietung

Freitag, 27. Januar 2012 PDF Version

Untervermietungsfragen stellen sich in der Praxis häufig. Insbesondere, wann und unter welchen Voraussetzungen der Mieter einen Anspruch gegen der Vermieter auf Gewährung einer Untervermietung haben kann. Praktisch relevant ist insbesondere der Fall, dass der Mieter für eine begrenzte Zeit ins Ausland gehen möchte, ohne gleich seine Wohnung in der Heimat kündigen zu müssen. Zur Frage der Untervermietung kommt es in der Regel dann, wenn der Mieter es sich nicht leisten kann, zwei Wohnungen gleichzeitig zu unterhalten.

Einen solchen Fall hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschieden. Der hat danach ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, wenn er dadurch während eines begrenzten Auslandsaufenthaltes von der Miete entlastet wird. Der Mieter im Fall war Arzt und für die Dauer ca. eines Jahres mit Ärzte ohne Grenzen im Ausland unterwegs. Er bat um Untervermietungserlaubnis. Diese wurde nicht erteilt. Der Mieter beließ einen Teil seiner Sachen in der Wohnung, flog nach Kolumbien und vermietete an einen Dritten unter. Als der Vermieter hiervon erfuhr, kündigte er wegen unberechtigter Untervermietung.

Zu Unrecht – nach Auffassung des Amtsgerichts. Der Mieter habe einen Anspruch auf die Untermieterlaubnis gehabt. Sein Begehren sei wirtschaftlich nachvollziehbar. Er war auch nachweisbar auf die Ersparnis durch die Untervermietung angewiesen.

Zu beachten ist in solchen Fäll, dass der Mieter nicht den vollständigen Gebrauch aufgeben sollte. Solange die Wohnung mit Möbel des Hauptmieters und einigen persönlichen Gegenständen ausgestattet ist, dürfte dies jedoch stets der Fall sein. Darüber hinaus ist es immer eine Frage des Einzelfalles, ob eine Untervermietung ausschließlich aus wirtschaftlichen Gründen für einen begrenzten Zeitraum zwingend notwendig ist. Nur wenn dann in der Person des Untermieters Gründe vorliegen eine Untervermietung zu versagen, kann der Vermieter dies tun.

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vom 01.09.2011, 14 C 212/11

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Signatur_DS_2009