Artikel mit ‘Untervermietung’ getagged

Umfang eines einschränkungslosen Untervermietungsrechts

Mittwoch, 07. Januar 2015 PDF Version

Über die Untervermietung von Wohnungen ist in den vergangenen Jahren obergerichtlich viel gestritten worden. Eine BGH-Entscheidung betraf dabei den Umfang des Untervermietungsrechts, wenn im Mietvertrag keine Einschränkung enthalten ist:

In diesem Fall darf der Mieter beliebig, d.h. auch alle Wohnräume untervermieten. Vermieter sollten sich gut überlegen, ob sie mit solch umfangreichen Rechten einverstanden sind.

Vermietungen an Touristen sind von einer solchen Untervermietungserlaubnis jedoch nicht umfasst.

BGH vom 04.12.2013, VIII ZR 5/13 (LG Berlin)

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Anspruch auf Untervermietung

Freitag, 27. Juni 2014 PDF Version

Der BGH hat am 11.06.2014 eine wichtige Entscheidung für die mietrechtliche Praxis getroffen. Streitig war die Frage, ob ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung seiner Wohnung gegenüber dem Vermietert hatte.

Grundsätzlich ist – ohne vertragliche Vereinbarung – die Untervermietung (Überlassung an Dritte) gesetzlich ausgeschlossen und stellt auch einen Kündigungsgrund dar.

In begründeten Fällen kann der Mieter jedoch einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Untervermietung haben. Im vom BGH zu entscheidenden Fall nahm der Mieter eine befristete, mehrjährige Tätigkeit in Kanada auf, wollte jedoch nach Beendigung wieder in seine Wohnung zurückkehren. Die begehrte Untervermietung für zwei Jahre wurde ihm verweigert. Eine Untervermietung erfolgte daraufhin nicht.

Der BGH entschied, dass dem Mieter ein Schadensersatzanspruch wegen des entstandenen (Unter-) Mietausfalles zustehe. Die berufsbedingte, zeitlich befristete Ortsabwesenheit stellt nach Ansicht des VIII. Zivilsenats einen nachvollziehbaren Grund für eine Untervermietung dar auf die der Mieter einen Anspruch hat. Die Richter sahen es als ausreichend an, dass der Mieter nur ein Zimmer der Wohnung nicht untervermieten wollte.

Vermieter müssen in Zukunft genau prüfen, ob im Lichte der BGH-Rechtsprechung nicht ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung besteht. Kündigungen sollen sogsam geprüft werden.

BGH vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13

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unberechtigte Untervermietung – Abmahnung

Montag, 27. Januar 2014 PDF Version

Eine unberechtigte Untervermietung kann nach Ansicht des Amtsgerichts München in besonderen Fällen auch ohne Abmahnung einen Grund zur fristlosen Kündigung rechtfertigen. Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die unerlaubte Untervermietung zunächst geleugnet. Zufällig fand die Vermieterin das Gegenteil heraus und forderte zur Unterlassung auf. Als der Mieter dies verweigerte, wurde gekündigt und Räumungsklage eingereicht. In diesem Fall hielt das Amtsgericht eine Abmahnung mit Kündigungsandrohnung nicht für erforderlich.

Es handelt sich um einen Sonderfall. In der Regel sollten Vermieter schon aus Sicherheitsgründen die Untervermietung formell abmahnen und eine Kündigung in Aussicht stellen. Dann kann – wenn die Überlasung an Dritte tatsächlich unberechtigt erfolgt – gekündigt und geklagt werden.

AG München vom 25.4.13, 423 C 29146/12

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Erteilte Untervermietungserlaubis gilt auch für Ferienwohnung

Mittwoch, 23. Oktober 2013 PDF Version

Entscheidungen zur Vermietung von Berliner Wohnungen an Touristen sind immer ein kleines Politikum. Die meisten Entscheidungen der vergangenen Zeit betrafen die WEG-rechtliche Zulässigkeit von Touristenvermietungen. Eine neue Entscheidung der 65. Kammer des LG Berlin befasst sich mit der Zulässigkeit der Untervermietung eines Mieters an Touristen oder Feriengäste.

Der Mieter hatte den Vermieter generell um die Erlaubnis zur Untervermietung gebeten, da er die Wohnung wegen eines Umzuges nur noch sporadisch nutzte. Die Genehmigung wurde  – vorbehaltslos – erteilt. Dies wurde dem Vermieter zum Verhängnis, als er die spätere Untervermietung an Feriengäste untersagen wollte. Die Untervermietung an sie sei durch die Vermietergenehmigung umfasst.

Gegen das Urteil ist Revision vor dem BGH eingelegt worden, so dass wir vermutlich im kommenden Jahr eine grundsätzliche Entscheidung hierzu erwarten können.

Vermieter sollten jedoch in jedem Fall bis dahin Untervermieterlaubnisse entsprechend sicher gestalten, wenn sie die Vermietung an Touristen vermeiden wollen.

LG Berlin vom 19.06.2013, 65 S 449/12

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einstweilige Verfügung gegen Untervermietung

Montag, 26. August 2013 PDF Version

“Untervermietungsmodelle” sind beliebt, um Räumungsvollstreckungen zu erschweren. Erfährt der Vermieter von geplanten Untervermietungen, kann er nach Ansicht des Landgerichts Berlin eine einstweilige Verfügung gegen den Mieter (im Fall: gekündigten Mieter) beantragen.

Solche Fälle werden allerdings recht selten sein, da der Mieter seine Untervermietungsabsicht regelmäßig nicht vorab mitteilt und der Vermieter hiervon erst durch den Gerichtsvollzieher Kenntnis erlangt.

Landgericht Berlin vom 17.08.2012

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Anspruch auf Untervermietung

Freitag, 27. Januar 2012 PDF Version

Untervermietungsfragen stellen sich in der Praxis häufig. Insbesondere, wann und unter welchen Voraussetzungen der Mieter einen Anspruch gegen der Vermieter auf Gewährung einer Untervermietung haben kann. Praktisch relevant ist insbesondere der Fall, dass der Mieter für eine begrenzte Zeit ins Ausland gehen möchte, ohne gleich seine Wohnung in der Heimat kündigen zu müssen. Zur Frage der Untervermietung kommt es in der Regel dann, wenn der Mieter es sich nicht leisten kann, zwei Wohnungen gleichzeitig zu unterhalten.

Einen solchen Fall hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschieden. Der hat danach ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, wenn er dadurch während eines begrenzten Auslandsaufenthaltes von der Miete entlastet wird. Der Mieter im Fall war Arzt und für die Dauer ca. eines Jahres mit Ärzte ohne Grenzen im Ausland unterwegs. Er bat um Untervermietungserlaubnis. Diese wurde nicht erteilt. Der Mieter beließ einen Teil seiner Sachen in der Wohnung, flog nach Kolumbien und vermietete an einen Dritten unter. Als der Vermieter hiervon erfuhr, kündigte er wegen unberechtigter Untervermietung.

Zu Unrecht – nach Auffassung des Amtsgerichts. Der Mieter habe einen Anspruch auf die Untermieterlaubnis gehabt. Sein Begehren sei wirtschaftlich nachvollziehbar. Er war auch nachweisbar auf die Ersparnis durch die Untervermietung angewiesen.

Zu beachten ist in solchen Fäll, dass der Mieter nicht den vollständigen Gebrauch aufgeben sollte. Solange die Wohnung mit Möbel des Hauptmieters und einigen persönlichen Gegenständen ausgestattet ist, dürfte dies jedoch stets der Fall sein. Darüber hinaus ist es immer eine Frage des Einzelfalles, ob eine Untervermietung ausschließlich aus wirtschaftlichen Gründen für einen begrenzten Zeitraum zwingend notwendig ist. Nur wenn dann in der Person des Untermieters Gründe vorliegen eine Untervermietung zu versagen, kann der Vermieter dies tun.

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vom 01.09.2011, 14 C 212/11

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Kündigung bei Untervermietung

Mittwoch, 13. April 2011 PDF Version

Grundsätzlich darf der Mieter die Mietsache nicht an Dritte (Untermieter) überlassen, wenn er hierzu nicht im Mietvertrag ausdrücklich berechtigt ist. Er muss die Zustimmung der Vermieters einholen. Hierauf hat er unter den Voraussetzungen des § 553 BGB sogar einen Anspruch:

“Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.”

Hierzu hat der BGH eine wichtige Entscheidung getoffen. Dies betrifft 3 Punkte:

1. Wenn der Mieter eine unberechtigte Untervermietung vornimmt, ohne hierfür um Erlaubnis zu bitten, stellt dies eine Verletzung der Vertragspflichten dar und kann zu einem Kündigungsgrund führen.Dies gilt selbst dann, wenn er nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hätte.

2. Es ist im Einzelfall festzustellen, ob diese Vertragspflichtverletzung zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt.

3. Wenn der Mieter jedoch um eine Zustimmung gebeten, der Vermieter sich hierauf jedoch nicht gemeldet hat, ist eine Kündigung aufgrund der Untervermietung treuwidrig und damit unzulässig.

Dies führt zu folgender Empfehlung: Will der Mieter untervermieten, muss er ausreichend frühzeitig den Vermieter um Erlaubnis fragen. Er hat einen Anspruch auf eine Antwor. Vermieter sollten hierauf antworten und ihrerseits einen unberechtigt untervermietenden Mieter abmahnen und anschließend ggf. kündigen, wenn eine Nutzung durch den Untermieter nicht geduldet werden soll.

BGH vom 02.02.2011, VIII ZR 74/10

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Untervermietung als Kündigungsgrund

Freitag, 04. März 2011 PDF Version

Grundsätzlich ist es dem Mieter im Mietrecht nicht gestattet, die Mietsache Dritten ganz oder teilweise zu überlassen (im Volksmund auch oft als “Untervermietung” bezeichnet). Dies regelt § 540 BGB:

“Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.”

Im Wohnraummietrecht existiert hierzu allerdings in § 553 BGB eine Spezialnorm, die dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gewährt:

“Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.”

Häufig enthalten auch Mietverträge Klauseln zur Zulässigkeit einer Untervermietung.

In jedem Fall gilt, dass der Mieter sich vor einer solchen Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einholen sollte. Wie der BGH erst kürzlich wieder bestätigt hat, stellt die unberechtigte Untervermietung einen Kündigungsgrund dar. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter vertraglich oder gesetzlich einen Anspruch auf Untervermietung hat. Allerdings hat der VIII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 02.02.2011 auch festgestellt, dass es bei der Überprüfung einer auf unberechtigte Untervermietung gestützten Kündigung immer um eine  Einzelfallbetrachtung geht.

Im Fall hatte der Mieter einen Anspruch auf Duldung der Untervermietung und hatte diese auch dem Vermieter angezeigt. Dieser hatte die begehrte Einwilligung jedoch nicht erteilt und später statt dessen gekündigt. Über die Berechtigung zur Kündigung stritt man sich bis vor den BGH. Dieser erklärte die Kündigung – obwohl aus formaler Sicht ein Kündigungsgrund  vorgelegen habe – für unwirksam. Zitat:

“[…] denn jedenfalls ist es den Beklagten wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei ihrer Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie der Klägerin hät-ten erteilen müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätten.”

Es ist für Vermieter daher gefährlich, sich auf eine fehlende Untermieterlaubnis zu berufen, wenn diese jedenfalls zuvor angezeigt worden ist und ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht.

BGH vom 02.02.2011, VIII. ZR 74/10

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