Artikel mit ‘Verjährung’ getagged

Verjährung von Beseitigungsansprüchen im Nachbarrecht

Freitag, 05. Dezember 2014 PDF Version

Nicht selten werden rechtswidrige Zustände zwischen Grundstücksnachbarn über einen längeren Zeitraum geduldet. Da baut der Nachbar seinen Schuppen etwas über die Grundstücksgrenze oder sein Efeu berankt auch die Nachbarfassade.

Der gestörte Grundstückseigentümer könnte hiergegen mit seinem Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB vorgehen. Tut er es nicht, kann der störende Nachbar nach Ablauf der regelmäßgien Verjährungsfrist (3 Jahre) die Einrede der Verjährung erheben. Der Beseitigungsanspruch ist damit nicht mehr durchsetzbar. Dies hat der BGH 2011 entschieden – obwohl die Frage umstritten war/ist.

Häufig kommt es nach einem Streit oder nach einem Eigentümerwechsel zu Problemen. Der neue Eigentümer fragt sich beispielsweise, ob er nun dauerhaft den Efeu an seiner Fassade dulden muss.

Der BGH baut dem gestörten Eigentümer in seiner Entscheidung vom 28.01.2011 ein “goldene Brücke”. Zwar ist der Beseitigungsanspruch nichts mehr wert, der rechtswidrige Zustand muss jedoch auch nicht dauerhaft gedurldet werden. Er kann nun den störenden Zustand selbst beseitigen – muss jedoch auch die hierdurch entstehenden Kosten tragen. Gegenüber dem Störer besteht ein Duldungsanspruch, der auch gerichtlich durchsetzbar ist.

Da hiermit erhebliche Kosten verbunden sind, die sich auch wertmindernd bei einer Veräußerung auswirken können, sollte man als Grundstückseigentümer möglichst schnell auf Störungen reagieren und beispielsweise eine Nachbarschaftsvereinbarung abschließen, wenn der Beseitigungsanspruch nicht sofort durchgesetz werden soll.

BGH, 28.01.2011 – V ZR 141/10

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Verjährung von Wohngeldforderungen

Freitag, 17. August 2012 PDF Version

Der BGH hat eine weitere, für das WEG-Recht entscheidende Frage geklärt:

Die Verjährung von Wohngeldforderungen beginnt mit der Wohngeldabrechnung nicht neu zu laufen. Allenfalls für die Abrechnungsspitze kommt es für die Verjährung auf den Abrechnungszeitpunkt an. Rechtsgrund für Wohngeldvorschüsse ist der Wirtschaftsplan verbunden mit dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Die Abrechnung bildet hierfür keinen zweiten Schuldgrund. Nur für die Vorauszahlungen übersteigende Forderungen kann dies der Fall sein. Somit muss bei Verjährungsfragen zwischen Wohngeldern und Abrechnungsforderungen differenziert werden. Hier lauern Fallen.

BGH vom 01.06.2012, V ZR 171/11

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Verjährung im WEG-Recht

Montag, 06. August 2012 PDF Version

Der BGH hat eine einfache um wichtige Entscheidung im WEG-Recht getroffen:

“Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar.”

Das bedeutet insbesondere in Mängelfällen, dass Verjährungsfragen sich im Verhältnis zur WEG regelmäßig nicht stellen dürften. Zudem hat der BGH festgestellt, dass ein gerichtlicher Ersetzungsbeschuss in der Regel nur dann ergehen darf, wenn die WEG-Versammlung hiermit bereits befasst war. Ausnahmen bestehen dort, wo der einzelne Miteigentümer nachweisen kann, dass auch mit einem Vorbefassen der Beschlussantrag abgewiesen worden wäre.

BGH vom 27.04.2012, V ZR 177/11

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Vorsicht auf Vermieterseite bei der Verjährung

Mittwoch, 07. März 2012 PDF Version

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache verjähren gem. § 548 BGB bereits nach sechs Monaten. Da in der Regel gegenüber dem Mieter eine Nachfrist zur Beseitigung der Beschädigungen gesetzt werden muss und Kostenvoranschläge eingeholt werden müssen, ist bis zur Klageeinreichung Eile geboten, um den Eintritt der Verjährung zu hemmen.

Das Gesetz hält einen Stolperstein für die Vermieterseite parat, indem es für den Beginn der Frist nicht auf das Mietvertragsende abstellt, sondern auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Im Einzelfall kann diese Frage problematisch werden.

Der BGH hat nun in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass eine Rückgabe i.S.d. 548 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraussetzt. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die Wohnungsschlüssel, nachdem ein Übergabetermin gescheitert war, in den Briefkasten der bislang von ihm angemieteten Wohnung eingeworfen. Dies ist nach Auffassung des BGH für eine Rückgabe nicht ausreichend. Der Mieter konnte sich in diesem Verfahren nicht erfolgreich auf die Einrede der Verjährung berufen.

BGH vom 12.10.2011, VIII ZR 8/11

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Signatur_GB_2010

 

Gutscheine und Mehrfachgutscheine

Donnerstag, 06. Januar 2011 PDF Version

Ein beliebtes Weihnachtsgeschenk sind Gutscheine. Dass diese gundsätzlich nicht verfallen, sondern nur nach der regelmäßigen Frist von 3 Jahren verjähren hatte ich bereits vor einiger Zeit hier berichtet.

Das Amtsgericht Wuppertal hat in dieser Linie entschieden, dass auch Mehrfachgutscheine nicht mit einem Gültigkeitszeitraum versehen sein dürfen. Eine solche Klausel ist unwirksam. Der Mehrfachgutschein (z.B. fürs Schwimmbad, Sportstudio u.ä.) kann genutzt werden, bis der Anspruch gegenüber dem Aussteller nach den allgemeinen Fristen verjährt ist.

Amtsgericht Wuppertal vom 19.01.2009, 35 C 39/08

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Signatur_DS_2009

kurze Verjährungsfrist ohne Schlüsselübergabe

Freitag, 03. September 2010 PDF Version

Nach § 548 BGB verjähren bestimmte Ansprüche gegen den Mieter binnen der kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten. Nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf gilt dies auch, wenn der Mieter bei der Rückgabe der Mietsache nicht sämliche Schlüssel zurückgegeben hat.

Die Verjährungsfrist sollten Vermieter also auch dann berücksichtigen, wenn Schlüssel einbehalten werden. Anderenfalls droht die Gefahr, dass Schadensersatzansprüche, Ansprüche wegen Instandhaltungsmaßnahmen oder Mietausfall verjähren.

Behält der Mieter die Schlüssel teilweise zurück, ist die Übergabe nicht ordnungsgemäß und er ist zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.

OLG Düsseldorf vom 16.02.2009, I-24 U 6/08

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Signatur_DS_2009

Verjährung für erbrachte Schönheitsreparaturen

Freitag, 20. August 2010 PDF Version

Sind Schönheitsreparaturen mit einer unwirksamen Klausel auf den Mieter übertragen worden und führt er diese trotzdessen aus, so steht dem Mieter regelmäßig ein Kostenerstattungsanspruch zu – auch wenn er die Arbeiten selbst ausgeführt hat. In der Regel tritt diese Problematik beim Auszug des Mieter auf.

Das Landgericht Berlin hat hierzu entschieden, dass dieser Anspruch des Mieters in der kurzen, 6 monatigen Frist des § 548 Abs. 2 BGB untergeht. Die Entscheidung ist rechtsdogmatisch nicht frei von Zweifeln, bietet aber eine pragmatische Lösung und schaffe für beide Seite Rechtssicherheit, da auch Ansprüche des Vermieters in dieser kurzen Frist untergehen. Mieter sollten vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter anfragen, ob diese tatsächlch durchzuführen sind und im Zweifel den Mietvertrag anwaltlich überprüfen lassen.

Landgericht Berlin vom 21.06.2010, 67 S 191/19

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Verjährung: 1 Jahr

Mittwoch, 07. April 2010 PDF Version

In AGB’s wird häufig die Verjährung mit einer Klausel verkürzt. Bei einer solchen Formulierung muss man – wie der nachstehende Fall des BGH zeigt – sehr vorsichtig sein. Ein direktes Klauselverbot ist bereits § 309 Nr. 8 b ff BGB zu entnehmen.

Im Fall des BGH hatte ein Reiseunternehmen in seine AGB’s geschrieben:

“Vertragliche Ansprüche des Reisenden verjähren in einem Jahr, beginnend mit dem Tag, an dem die Reise nach dem Vertrag enden sollte. Schweben Verhandlungen über die von Ihnen erhobenen Ansprüche, ist die Verjährung gehemmt, bis Sie oder wir die Fortsetzung der Verhandlungen verweigern. Die Verjährung tritt frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein. …”

Hierauf berief man sich auch gegenüber einem Reisekunden. Der BGH entschied, dass die Klausel unwirksam war. Es läge ein Verstoß gegen § 309 Nr. 7a,b BGB vor.

Nach dieser Norm ist es AGB’s unzulässig die Verschuldenshaftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit auszuschließen. Ein Ausschluss oder eine Begrenzung für für sonstige Schäden ist nur für den Fall einfacher Fahrlässigkeit zulässig. Auch eine zeigliche Begrenzung durch Verkürzung der Verjährung stelle einen Verstoß gegen die Norm dar. Rechtsfolge: Die gesamte Klausel musste gestrichen werden, mit der Folge, dass die Verjährungseinrede nicht greifen konnte.

Es ist sowohl in AGB’s als auch Notarverträgen immer ein schmaler Grad, wenn sich eine Partei besonders viele Rechte sichern möchte. Im Zweifel verläßt man sich auf eine Klausel, die bei genauerer Beurteilung unwirksam ist.

BGH vom 26.02.2009, Xa ZR 141/07

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Signatur_DS_2009

Täglich grüßt das Murmeltier…

Freitag, 19. Februar 2010 PDF Version

.. und manchmal rumort es in der errichteten Wohnung über einem: Tag ein, Tag aus, Jahr für Jahr.

Der BGH hat nun fest- und klargestellt, dass der Mieter hier die Möglichkeit hat, auch nach vielen vergangenen Jahren Abhilfe vom Vermieter zu verlangen, mögen die Kosten hierfür noch so erheblich sein.

Eine Mieterin lebte seit 1959 in einer Wohnung. 1990 wurde über ihr eine Dachgeschosswohnung ausgebaut. 16 Jahre später, wollte die Dame sich nicht mehr gefallen lassen, dass man ihr “auf dem Kopf herumtanzt”. Durch gerichtliches Sachverständigengutachten wurde mangelhafter Trittschallschutz bestätigt.

Der BGH wiederum bestätigte, dass der Mieter jeden Tag aufs Neue die Überlassung der Mietsache im gebrauchstauglichen Zustand verlangen könne. Diese vertragliche Dauerverpflichtung könne schon begrifflich nicht verjähren.

BGH Urteil vom 17.02.2010 AZ: VIII ZR 104/09

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Mietkaution und Verjährungsfragen

Donnerstag, 29. Oktober 2009 PDF Version

Es geschieht des öfteren, dass nach Abschluss eines Mietvertrages der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt und dies auch über einen längeren Zeitraum nicht auffällt. Insbesondere dann, wenn das Mietverhältnis insgesamt ohne Auffälligkeiten verläuft. Kommt es später zu Problemen oder wird das Mietobjekt verkauft, so kann sich die Frage stellen, ob der Vermieter nach längerem Zeitablauf weiterhin die Mietkaution vom Mieter verlangen kann.

Hierzu hat das Kammergericht bereits 2008 eine grundsätzliche Entscheidung gefällt. Anders als das Landgericht Berlin nahm es an, dass der Kautionsanspruch des Vermieters der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (3 Jahre) unterliegt. Entscheidend ist, zu welchem Zeitpunkt die Mietkaution (oder die Bürgschaft) fällig geworden ist. Dies ist regelmäßig der Beginn des Mietverhältnisses. Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann der Vermieter und damit auch der neue Eigentümer die Mietkaution vom Mieter nicht mehr einfordern.

Entsprechend hatte auch bereits das Landgericht Darmstadt geurteilt.

Kammergericht vom 03.03.2008, 22 W 2/08 und
LG Darmstadt07.03.2007, 4 O 529/06

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Signatur_DS_2009