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GbR: Stempel reicht aus!

Mittwoch, 13. März 2013 PDF Version

Der XII. Zivilsenat des bGH hat kürzlich die Möglichkeit gehabt, eine wichtige Frage für den Mietvertragsabschluss mit einer GbR auf einer Seite Stellung zu nehmen. Eine GbR hatte Gewerberäume angemietet. Die Kündigung war für 10 Jahre ausgeschlossen. Nach 8 Jahren kündigte die GbR vor Ablauf der Mindestmietzeit.Man behauptete, der Kündigungsausschluss sei unwirksam, da ein Vertstoß gegen § 550 BGB (Schriftform) vorliegt.

In der Tat bedarf ein solcher Ausschluss der Schriftform nach § 126 BGB, d.h. der Unterschrift aller beteiligter Parteien. Bei der GbR müssen grundsätzlich alle Gesellschafter mitwirken. Es ist jedoch auch möglich, dass ein Gesellschafter alle anderen Vertritt. Das muss jedoch auch deutlich gemacht werden.

Im Fall bestanden hieran Zweifel, da nur in Gesellschafter unterzeichet und seiner Unterschrift lediglich einen Firmenstempel hinzugefügt hatte. Das OLG war der Auffassung, dass dies nicht für eine klare Vertretung genüge und damit die SChriftform nicht eingehalten sei. Ergo hätte es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis gehandelt und es wäre auch eine frühere Kündigung möglich gewesen.

Nicht so der BGH: Auch er stellt klar, dass die Vertretung deutlich gemacht werden müsse. Die Unterschrift alleine genüge hierfür nicht. Allerdings sei dem Firmenstempel im Rechtsverkehr eine entsprechende Bedeutung beizumessen. Der Rechtsverkehr erwarte in einem solchen Fall, dass der Unterzeichnende die im Vertrag genannte Person vertreten wolle. Vermieter und Mieter sollten beim Abschluss eines Mietvertrages die Vertretung genau beachten und sicherheitshalber stets einen Vertretungszusatz hinzufügen.

BGH vom 23.01.2013, XII ZR 35/11

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Wenn der Verwalter haften muss

Freitag, 18. März 2011 PDF Version

Eine Entscheidung des BGH zeigt, wie teuer einen Verwalter eines Grundstücks schlampige Arbeit zu stehen kommen kann. Im Fall teile der Verwalter dem Versorgungsunternehmen mit, dass man die “Bewirtschaftung” des Grundstücks übernommen habe:

“Mit Schreiben vom 7. April 2004 zeigte sie der Klägerin unter Angabe der Kundennummer für das Grundstück Z. straße in N. die “formale Übernahme des Objekts zum 16. März 2004″ an und teilte ihr mit, dass sie zu diesem Datum die Bewirtschaftung der Liegenschaft übernommen habe.”

Der Versorgunsträger nahm dies zur Kenntnis und stellt dem Verwalter nach Abschluss der Abrechnungsperiode für Strom-, Wasser- und Fernwärmelieferungen insgesamt 59.973,60 € in Rechnung. Der Verwalter verweigerte die Bezahlung, da er der Auffassung war, nicht er, sondern die Eigentümerin sei Vertragspartnerin geworden. Dies sah der BGH anders. Nach Auffassung des Senats sei ein Versorgungsvertrag zwischen den Parteien, und nicht mit der Eigentümerin des Grundstücks, zustande gekommen. Der Verwalter habe nicht ausdrücklich zu erkennen gegeben, dass er in Vertretung für die Eigentümer handeln wollte.

Verwalter sollten dies als ein warnendes Beispiel erkennen und bei Vertragsabschlüssen immer eindeutig zu erkennen geben, ob in eigenem oder fremden Namen (mit Vertretungsmacht) gehandelt werde. Anderenfall besteht ein enormes Haftungsrisiko.

BGH vom 01.12.2010, VIII ZR 8/09

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