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Verwalterzustimmung – ungelöste Probleme II

Dienstag, 08. Januar 2013 PDF Version

Kürzlich hatten wir über “ungelöste Probleme der Verwalterzustimmung” berichtet. Der BGH hat mit Urteil vom 11.10.2012 diese Frage nunmehr entschieden. Stimmt der Verwalter einer Veräußerung zu und erlischt seine Verwalterstellung, bevor die Umschreibung im Grundbuch erfolgt, so wirkt seine Zustimmung fort. Eine erneute Zustimmung des neuen Verwalters ist nicht erforderlich.

Eine für die Praxis sehr erfreuliche Entscheidung.

BGH vom 11.10.2012, V ZB 2/12

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Verwalterzustimmung verweigert

Mittwoch, 02. Januar 2013 PDF Version

Immer wieder fragen Wohnungseigentümer, aus welchem Grund eigentlich bei Veräußerungsen von “Wohnungen” eine Zustimmung des Verwalters erforderlich sei. Die einfache juristische Argumentation lautet natürlich, dass dies wohl in der Teilungserklärung so vorgeschrieben ist. Sinn und Zweck dieser Regelung ist jedoch der Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft vor unliebsamen Miteigentümern.

Dies können die stadtbekannten Betrüger oder insolvente Käufer sein. Zugegeben, häufig vorkommen solche Fälle nicht.

Eine Entscheidung des Amtsgericht Wedding birgt jedoch (zumindest für Berlin ) Brisanz. In diesem Fall wurde die Zustimmung in Absprache mit den Wohnungseigentümern versagt, da es sich bei den Käufern um zwei in Russland ansässige Russen handelte. Die Begründung der WEG: Bei Wohngeldrückständen könnten die Forderungen nur schwer oder gar nicht in Russland beigetrieben werden.

Das Amtsgericht gab der WEG Recht. Die Zustimmung durfte verweigert werden. Für außerhalb der EU ansässige Käufer könnte sich dieses Problem durchaus als Problem erweisen. WEG-Verwalter sollten hingegen problembewußt sein und zumindest mit den Miteigentümern über solche Fälle sprechen.

Im Ergebnis halte ich die Entscheidung jedoch für falsch. Auch wenn die neuen Eigentümer außerhalb der EU wohnen und eine persönliche Vollstreckung problematisch sein kann, liegt die Wohnung ja in Deutschland. Da Wohngeldforderungen für im Zwangsversteigerungsverfahren bis zu 5% des Verkehrswertes sogar privilegiert sind, besteht auch trotz etwaiger Finanzierungsgrundschulden eine ausreichende Haftungsmasse.

AG Wedding vom 27.08.2012, 21b C 75/12

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Verwalterzustimmung – ungelöste Probleme

Freitag, 02. November 2012 PDF Version

Muss der WEG-Verwalter zu einem Verkauf einer Wohnung seine Zustimmung erteilen, stellt sich die Frage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt. Das Kammergericht hat jüngst entschieden, dass die Zustimmung vom im Zustimmungszeitpunkt aktuellen Verwalter erteilt werden kann. Verliert dieser vor der Eintragung des Eigentumswechsels seine Verwalterstellung, ist dies unerheblich.

Das OLG Frankfurt a.M. sieht dies anders. Der zustimmende Verwalter müsse im Umschreibungszeitpunkt noch Verwalter sein.

Dies führt in der Praxis dazu, das der neue Verwalter ggf. erneut seine Zustimmung erteilen muss. Dies ist aus praktischen Gesichtspunkten natürlich misslich. In Berlin ist die Frage durch die Entscheidung des Kammergerichts vermutlich vorerst vom Tisch. Es bleibt abzuwarten, wann und ob der BGH Klarheit in dieser Frage schafft.

OLG Frankfurt a.M. vom 19.12.2011, 20 W 406/11

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Zustimmung des alten Verwalters

Montag, 08. Oktober 2012 PDF Version

Wenn die Teilungserklärung zur Wirksamkeit des Kaufvertrages die Zustimmung des Verwalters verlangt, muss der aktuelle Verwalter zum Notar gehen und seine Zustimmung erklären. Es ist seit langem umstritten, ob die Zustimmung des zum Zeitpunkt des Kaufs bestellten Verwalters reicht, wenn bis zum Eigentumsumschreibungsantrag im Grundbuch der Verwalter wechselt. Manche Grundbuchämter verlangen hier die Zustimmung desjenigen Verwalters, der zum Zeitpunkt Antrag auf Eigentumsumschreibung bestellt ist.

Für Berlin hat das Kammergericht mit Beschluss vom 28.02.2012 (1 W 41/12) diese Frage erfreulicherweise praktisch gelöst. Die einmal dem Notar zugegangene Verwalterzustimmung genüge, auch wenn bis zum Eigentumsumschreibungsantrag der Verwalter wechsele. Er muss nur bei Zustimmung noch der zuständige Verwalter gewesen sein.

Obwohl es hierzu noch keine Entscheidung des BGH gibt, ist diese Frage damit für Berlin geklärt. In anderen Oberlandgerichtsbezirken wird dies teilweise anders gesehen.

Kammergericht vom 28.02.2012, 1 W 41/12

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Zustimmungserfordernis des WEG-Verwalters

Donnerstag, 04. Oktober 2012 PDF Version

In vielen Teilungserklärungen ist die Zustimmung des Verwalters Wirksamkeitsvoraussetzung eines Kaufvertrages. Der Sinn ist, unliebsame Erwerber aus der Wohnungseigentümergemeinschaft fernhalten zu können. Das können z.B. stadtbekannte Immobilienbetrüger oder Personen sein, von denen man weiß, dass sie das Wohngeld nicht zahlen oder sich sonst nicht in die Gemeinschaft einpassen.

Allerdings sind die Möglichkeiten des Verwalters durchaus beschränkt. Es muss sich um wichtige Gründe handeln, die ihm zur Zeit der Veräußerung bekannt sind.

Das OLG Hamm hatte es im Beschluss vom 14.12.2011 (15 W 476/11) mit einem Fall zu tun, bei dem in einem Vertrag alle Wohnungseinheiten verkauft worden sind. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt bestand auf eine Verwalterzustimmung. Hiergegen ging man in das Rechtsmittel.

Zu Recht hat das OLG Hamm entschieden, dass die Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte keiner Verwalterzustimmung bedarf. Hier ist ja nicht zu befürchten, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die finanziellen Belange oder den Frieden der anderen stört

OLG Hamm vom 14.12.20, 15 W 476/11

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verweigerte Verwalterzustimmung

Montag, 15. August 2011 PDF Version

Viele Teilungserklärungen enthalten eine Vereinbarung nach der die Veräußerung einer Wohnungseinheit der Zustimmung der WEG-Verwalters bedarf. Dieser darf die Zustimmung nur unter den in der Teilungserklärung genannten Gründen verweigern. Ziel der WEG ist in der Regel, zahlungsschwache Miteigentümer aus der WEG zu halten. Die WEG kann den Verwalter jedoch auch durch Beschluss anweisen, seine Zustimmung zu einem Kaufvertrag nicht zu erteilen. Dann ist der Verwalter gebunden und wird nicht tätig.

Der BGH hatte kürzlich die Frage zu klären, wer in einem solchen Fall auf Zustimmung zu verklagen sei: Verwalter oder WEG.

Er hat sich für letztere entschieden. Der Verwalter werde bei der Zustimmung/Verweigerung alt Treuhänder der WEG tätig. Zöge die WEG die Entscheidung über die Zustimmung an sich, sei auch sie auf Zustimmung zu verklagen. Der BGH erwähnt eine mögliche Ausnahme: Wenn die Teilungserklärung alleine dem Verwalter ein eigenes und originäres Zustimmungsrecht zuspricht, ist auch dieser passivlegitimiert.

Die Entscheidung sorg für Klarheit bei verweigerter Zustimmung zu einer Veräußerung. Hat die WEG den Verwalter angewiesen, muss auch sie alleine verklagt werden.

BGH vom 13.05.2011, V ZR 166/10

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Veräußerung ist Veräußerung

Montag, 10. Januar 2011 PDF Version

Viele Teilungserklärungen von Wohnungseigentümergemeinschaften enthalten eine Klausel in der die Zustimmung des Verwalters für Veräußerungen eines Eigentümers festgelegt wird. Das Kammergericht ist der Auffassung, dass dieses Klausel restriktive auszulegen ist. D.h. andere Erwerbsvorgänge wie beispielsweise Schenkungen im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge bedürfen dann nicht der Verwalterzustimmung. Wenn der/die teilenden Eigentümer dies umfassend regeln wollen, müss dies explizit in der notariellen Teilungserklärung aufgenommen werden.

Kammergericht vom 17.08.2010, 1 W 97/10

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