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Anspruch auf Untervermietung

Freitag, 27. Juni 2014 PDF Version

Der BGH hat am 11.06.2014 eine wichtige Entscheidung für die mietrechtliche Praxis getroffen. Streitig war die Frage, ob ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung seiner Wohnung gegenüber dem Vermietert hatte.

Grundsätzlich ist – ohne vertragliche Vereinbarung – die Untervermietung (Überlassung an Dritte) gesetzlich ausgeschlossen und stellt auch einen Kündigungsgrund dar.

In begründeten Fällen kann der Mieter jedoch einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Untervermietung haben. Im vom BGH zu entscheidenden Fall nahm der Mieter eine befristete, mehrjährige Tätigkeit in Kanada auf, wollte jedoch nach Beendigung wieder in seine Wohnung zurückkehren. Die begehrte Untervermietung für zwei Jahre wurde ihm verweigert. Eine Untervermietung erfolgte daraufhin nicht.

Der BGH entschied, dass dem Mieter ein Schadensersatzanspruch wegen des entstandenen (Unter-) Mietausfalles zustehe. Die berufsbedingte, zeitlich befristete Ortsabwesenheit stellt nach Ansicht des VIII. Zivilsenats einen nachvollziehbaren Grund für eine Untervermietung dar auf die der Mieter einen Anspruch hat. Die Richter sahen es als ausreichend an, dass der Mieter nur ein Zimmer der Wohnung nicht untervermieten wollte.

Vermieter müssen in Zukunft genau prüfen, ob im Lichte der BGH-Rechtsprechung nicht ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung besteht. Kündigungen sollen sogsam geprüft werden.

BGH vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13

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Verwalterzustimmung verweigert

Mittwoch, 02. Januar 2013 PDF Version

Immer wieder fragen Wohnungseigentümer, aus welchem Grund eigentlich bei Veräußerungsen von “Wohnungen” eine Zustimmung des Verwalters erforderlich sei. Die einfache juristische Argumentation lautet natürlich, dass dies wohl in der Teilungserklärung so vorgeschrieben ist. Sinn und Zweck dieser Regelung ist jedoch der Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft vor unliebsamen Miteigentümern.

Dies können die stadtbekannten Betrüger oder insolvente Käufer sein. Zugegeben, häufig vorkommen solche Fälle nicht.

Eine Entscheidung des Amtsgericht Wedding birgt jedoch (zumindest für Berlin ) Brisanz. In diesem Fall wurde die Zustimmung in Absprache mit den Wohnungseigentümern versagt, da es sich bei den Käufern um zwei in Russland ansässige Russen handelte. Die Begründung der WEG: Bei Wohngeldrückständen könnten die Forderungen nur schwer oder gar nicht in Russland beigetrieben werden.

Das Amtsgericht gab der WEG Recht. Die Zustimmung durfte verweigert werden. Für außerhalb der EU ansässige Käufer könnte sich dieses Problem durchaus als Problem erweisen. WEG-Verwalter sollten hingegen problembewußt sein und zumindest mit den Miteigentümern über solche Fälle sprechen.

Im Ergebnis halte ich die Entscheidung jedoch für falsch. Auch wenn die neuen Eigentümer außerhalb der EU wohnen und eine persönliche Vollstreckung problematisch sein kann, liegt die Wohnung ja in Deutschland. Da Wohngeldforderungen für im Zwangsversteigerungsverfahren bis zu 5% des Verkehrswertes sogar privilegiert sind, besteht auch trotz etwaiger Finanzierungsgrundschulden eine ausreichende Haftungsmasse.

AG Wedding vom 27.08.2012, 21b C 75/12

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verweigerte Verwalterzustimmung

Montag, 15. August 2011 PDF Version

Viele Teilungserklärungen enthalten eine Vereinbarung nach der die Veräußerung einer Wohnungseinheit der Zustimmung der WEG-Verwalters bedarf. Dieser darf die Zustimmung nur unter den in der Teilungserklärung genannten Gründen verweigern. Ziel der WEG ist in der Regel, zahlungsschwache Miteigentümer aus der WEG zu halten. Die WEG kann den Verwalter jedoch auch durch Beschluss anweisen, seine Zustimmung zu einem Kaufvertrag nicht zu erteilen. Dann ist der Verwalter gebunden und wird nicht tätig.

Der BGH hatte kürzlich die Frage zu klären, wer in einem solchen Fall auf Zustimmung zu verklagen sei: Verwalter oder WEG.

Er hat sich für letztere entschieden. Der Verwalter werde bei der Zustimmung/Verweigerung alt Treuhänder der WEG tätig. Zöge die WEG die Entscheidung über die Zustimmung an sich, sei auch sie auf Zustimmung zu verklagen. Der BGH erwähnt eine mögliche Ausnahme: Wenn die Teilungserklärung alleine dem Verwalter ein eigenes und originäres Zustimmungsrecht zuspricht, ist auch dieser passivlegitimiert.

Die Entscheidung sorg für Klarheit bei verweigerter Zustimmung zu einer Veräußerung. Hat die WEG den Verwalter angewiesen, muss auch sie alleine verklagt werden.

BGH vom 13.05.2011, V ZR 166/10

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