Artikel mit ‘Vorauszahlungen’ getagged

Höhe der Vorauszahlungserhöhungen

Mittwoch, 19. Dezember 2012 PDF Version

Nach der bekannten Entscheidung des BGH vom 28.09.2011 kann der Vermieter keinen abstrakten Sicherheitszuschlag auf die erhöhten Vorauszahlungen veranschlagen. Viele Vermieter haben dies trotz dessen getan. Für die Streitfälle ist jedoch festzuhalten, dass die Erhöhung nicht insgesamt unwirksam, sondern lediglich in Höhe des Sicherheitszuschlages. Die angemessenen Vorauszahlungen ergeben sich aus den Gesamtkosten der letzten Betriebskostenabrechnung geteilt durch 12. Nur wenn bereits Preissteigerungen für einzelne Positionen feststehen oder angekündigt sind, kann ein entsprechender Aufschlag genommen werden.

BGH vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10

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Signatur_GB_2010

Keine Vorauszahlungserhöhung bei fehlerhafter Abrechnung

Freitag, 20. Juli 2012 PDF Version

Der BGH ist in einem für die Praxis wichtigen Punkt von seiner Rechtsprechung abgewichen.

Bisher war es so, dass der Vermieter nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung entsprechend der Nachzahlungen die Vorauszahlungsbeträge erhöhen durfte. Entscheidend war nur, dass die Abrechnung formell fehlerfrei war. Auf materielle Fehler der Abrechnung kam es nicht an.

Nur entschied der VIII. Zivilsenat gerade andersherum.

Für eine wirksame Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist eine formell und materiell fehlerfreie Betriebskostenabrechnung erforderlich. D.h. wenn die Abrechnung Fehler aufweist, ist auch die Erhöhung unwirksam. Damit wird der Streit über die Abrechnung wieder in das Verfahren über die Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen verlegt. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung für die Erhebung von Zahlungsklage bei Vorauszahlungserhöhungen. Der Vermieter sollte sich gut überlegen, ob er Erhöhungen bereits gerichtlich geltend macht, solange noch Streit über die Abrechnung besteht.

BGH vom 15.05.2012, VIII ZR 246/1

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Signatur_DS_2009

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Falsch abgerechnete Betriebskosten

Donnerstag, 18. August 2011 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass die vertragswidrige Abrechnung von Betriebskosten – im Mietvertrag waren für einige Positionen Pauschalen vereinbart – und zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen nicht zu einer formell unwirksamen Abrechnung führen.

Formelle Unwirksamkeit ist nur dann gegeben, wenn essentielle Angaben fehlen, die dem Mieter eine Prüfung der Abrechnung rechnerisch unmöglich machen.

Sind einzelne Positionen falsch, liegt ein materieller Fehler vor. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist muss diese Position einfach gestrichen werden. Die verbleibenden Positionen sind hiervon nicht betroffen. Dies trifft auch auf die Angabe der Vorauszahlungen zu. Der Mieter kann anhand seiner Zahlungsbelege nachprüfen, ob seine Vorauszahlungen zutreffend angegeben sind. Das gleiche gilt, wenn statt Ist- Soll-Zahlungen angesetzt worden sind.

BGH vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10

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Erhöhung der Vorauszahlungen

Montag, 06. September 2010 PDF Version

Sind in einem Mietverhältnis Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart, kann der Vermieter diese nach § 560 BGB in angemessenem Rahmen erhöhen.

Dies geschieht regelmäßig aufgrund einer Abrechnung, die Nachforderungen ausweist. Aufgrund des Nachforderungsbetrages kalkuliert der Vermieter die Vorauszahlungsbeträge neu. Dies ist ein häufiger Streitpunkt. Die Mieter monieren in diesen Fällen regelmäßig, dass die Betriebskostenabrechnung falsch sei und sie daher nicht zur Zahlung der höheren Vorauszahlungsbeträge verpflichtet seien. Ein Irrglaube…

Kürzlich wurde ich auf ein hierzu passendes Urteil des BGH hingewiesen. Es ging um eine Räumungklage. Fraglich war, ob der Vermieter dem Mieter wegen Nichtzahlung der vom Vermieter erhöhten Vorauszahlungsbeträge eine Kündigung aussprechen durfte. Der Mieter war der Ansicht, er sei nicht zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verpflichtet, weil die Abrechnung fehlerhaft sei. Der BGH schreib hierzu deutliche Worte:

“Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref-fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er-wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen.”

Das bedeutet, dass Mieter auch dann der erhöhten Vorauszahlungsbeträge zunächst zahlen müssen, wenn sie die Abrechnungen für fehlerhaft halten. Zudem geht aus der Entscheidung hervor, dass die dauerhaft verweigerte Zahlung der Erhöhungsbeträge einen Grund für eine fristgerechte Kündigung darstellen kann.

BGH vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07

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Signatur_DS_2009

Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung

Samstag, 16. Januar 2010 PDF Version

… hat der BGH als auf den Gewerbemieter umlegbar angesehen. Er hat damit ein eigenartiges Urteil des OLG Köln aufgehoben, das mehrere Aspekte des Falls nicht getrennt beurteilte.

Der Bundesgerichtshof hat zutreffend festgestellt, dass es keineswegs überraschend sei, dass in einem Gewerberaummietvertrag unter der Position sonstige Betriebskosten Verwaltungskosten aufgeführt sind. Es ist üblich diese Betriebskosten auf den Gewerbemieter umzulegen. (Bei der Wohnraummiete ist dies nicht zulässig)

Bei der Vertragsklausel habe auch keineswegs eine Begrenzung im Hinblick auf die Höhe der Kosten zum Zweck der Transparenz zu erfolgen. Denn der Mieter sei hinreichend durch das allgemeine Gebot der Wirtschaftlichkeit geschützt. Der Vermieter darf ohnehin nur Kosten im Rahmen des Üblichen umlegen und müsse flexibel in der Wahl der Vertragspartner bleiben.

Es sei nicht unklar, was mit “technischer” Hausverwaltung gemeint sei. Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung gehörten hierzu nicht.

Die Frage ob durch sehr niedrig angesetzte Vorauszahlungen ein Vertrauenstatbestand geschaffen sei, der den Vermieter schadensersatzpflichtig machen kann, sei getrennt von der Frage der Wirksamkeit der Klausel zu beurteilen. Ohnedies ist hiervon nur bei Vorliegen besonderer Umstände auszugehen. Der Mieter darf grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass es nicht zu unter Umständen sogar erheblichen Nachzahlungen im Zuge der Betriebskostenabrechnung kommen kann.

BGH Urteil vom 09.12.2009; AZ: XII ZR 109/08

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