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Strafe für das umgangene Mietervorkaufsrecht

Donnerstag, 22. Januar 2015 PDF Version

Mietern steht nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht für die von ihnen angemietete Wohnung zu. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag vor der Teilung des Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen worden ist und die Wohnung anschließend an einen Dritten veräußert wird. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Norm verhindern, dass der Mieter nach Aufteilung und Verkauf der Wohnung vom Käufer beispielsweise wegen Eigenbedarf gekündigt und damit aus seiner Wohnung verdrängt werden kann. Es handelt sich um eine Ausprägung des sozialen Mietrechts. Wirtschaftlich erleidet der Vermieter keinen Nachteil, da er denselben Kaufpreis statt vom Ersterwerber vom Mieter als Zweiterwerber erhält. Es geschieht immer wieder, dass der Verkäufer vorsätzlich oder fahrlässig das gesetzliche Mietervorkaufsrecht umgeht und der Mieter dadurch von diesem keinen Gebrauch macht. Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 21.01.2015, Az.: VIII ZR 51/14) kann sich dies nachträglich als sehr teuer für den Vermieter darstellen.

ahnungslose Mieterin

Die Mieterin war seit 1992 Mieterin in einem Hamburger Mietshaus. Streitig war offenbar, ob die Wohnung ihr vor oder nach der Aufteilung in Wohnungseigentum überlassen worden war. Wegen dieser ungeklärten Tatsachenfrage hat der VIII. Zivilsenat die Entscheidung im Ergebnis an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Die strittigen Rechtsfragen hat er jedoch beantwortet.

Der Vermieter hat die von der Mieterin genutzte sowie die sechs weiteren Wohnungen an einen Dritten verkauft. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt bereits nach dem WEG geteilt. Über das Mietervorkaufsrecht hat er dabei die Mieterin nicht informiert, so dass diese ihr (mutmaßlich bestehendes) Recht nicht ausgeübt hat.

erneuter Verkauf

Wenige Monate später bot der neue Eigentümer der Mieterin die Wohnung für 266.250,00 € zum Kauf an. Die Mieterin hat daraufhin Schadensersatz gegen den vorherigen Eigentümer geltend gemacht. Diesen berechnet sie bis zum BGH aus der Differenz zwischen angebotenem Kaufpreis als Verkehrswert und dem aus dem Paketpreis für die sieben Wohnungen ermittelten, anteiligen Preis für ihre Wohnung von 186.571,00 €. Die Vorinstanzen haben ihre auf Zahlung von 79.428,75 € gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen.

BGH stärkt Mieterrechte

Der Wohnraummietrechtssenat des BGH hat dies anders gesehen und entschieden, dass der Mieter im Regelfall ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und Kaufpreis als Schadensersatz zustehen kann. Voraussetzung sei lediglich, dass der Vermieter eine gesetzliche Mitteilungspflicht verletzt und der Mieter vom Inhalt Kaufvertrages und seinem Vorkaufsrecht erst Kenntnis erlangt, wenn es zu spät ist und er vom Voreigentümer keine Übereignung der Wohnung mehr verlangen kann. Dem vorkaufsberechtigten Mieter sei nicht zuzumuten, in diesem Zeitpunkt noch sein Vorkaufsrecht auszuüben und gegen den Voreigentümer auf Übereignung zu klagen. Denn es sei abzusehen, dass dieser wegen er bereits erfolgter Eigentumsübertragung zur Eigentumsverschaffung an den Mieter aus tatsächlichen Gründen nicht mehr in der Lage sei. Der Mieter könne vielmehr direkt den sog. Erfüllungsschaden verlangen – in diesem Fall der entgangene Gewinn.

Risiko für Vermieter

Vermieter sollten sorgfältig prüfen, ob ein Mietervorkaufsrecht besteht oder nicht. Eine Umgehung – sei sie vorsätzlich oder aus Unkenntnis kann fatale Folgen für den Verkäufer haben. Die gilt insbesondere, wenn Wohnungen unter Wert verkauft werden. Die ist bei Paketverkäufen häufig der Fall, weil es sich um eine Mischkalkulation handelt. Jede Gestaltung, die auf eine Umgehung des Mietervorkaufsrechts abzielt ist mit einem Risiko behaftet. Auch bei der ordnungsgemäßen Information über das Vorkaufsrecht und den Zeitpunkt soll sorgsam sein. Denn wird der Mieter zu einem zu frühen Zeitpunkt informiert, kann dies statt zu einem zweimonatigem Vorkaufsrecht zu einem dauerhaften führen. Auch in diesem Fall kommt ein Schadensersatzanspruch wegen entgangenem Gewinn in Betracht.

BGH vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14

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Vorkaufsrecht an einem zu bildendem Miteigentumsanteil

Freitag, 09. Januar 2015 PDF Version

Der BGH hat eine für die Gestaltungspraxis wichtige Entscheidung getroffen. Ohne auf den relativ komplizierten Sachverhalt einzugehen:

Der V. Senat sieht es als sach- und grundbuchrechtlich zulässig an, ein dingliches Vorkaufsrecht an einem noch zu begründendem Miteigentumsanteil an dem betroffenen Grundstück zu bestellen. Ein entsprechendes dingliches Vorkaufsrecht einer Personenmehrheit (WEG) sei darüber hinaus im Zweifel eher so auszulegen, dass die Vorkaufsrechtsberechtigten das Vorkaufsrecht nicht (nur) gemeinschaftlich, sondern auch einzeln nach ihrem (fest stehenden) Bruchteil erwerben könnten.

Zugegeben, solche Streifälle dürften selten sein. Aber für gewisse Projekte kann die grundsätzliche Möglichkeit eines Vorkaufsrechts an einem noch nicht gebildeten aber konkret bestimmbarten Miteigentumsanteil eine sinnvolle Lösung sein.

BGH vom 11.07.2014, V ZR 18/13

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Vorkaufsrecht des Mieters bei ungeteiltem Miethaus

Donnerstag, 27. März 2014 PDF Version

Bekanntlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung, wenn er vor Aufteilung in Wohnungseigentum schon Mieter war und die Wohnung anschließend verkauft wird (§ 577 BGB).

Der Gesetzestext sagt, dass das Vorkaufsrecht schon dann besteht, wenn lediglich Wohnungseigentum begründet werden soll. Hieraus entwickelten sich in der Vergangenheit zahlreiche Streitfälle.

Zum Beispiel kam ein Vorkaufsrecht dann in Betracht, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung schon mit übergeben wurde oder der Käufer sehr kurzfristig danach Wohnungseigentum begründete.

Diese Rechtsfragen hat der Bundesgerichthof mit Urteil vom 22.11.2013 entschieden. Der Mieter hat immer nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn Wohnungseigentum schon begründet war und dann veräußert wird. Unter die o.g. Formulierung „begründet werden soll“ fallen nur Verträge, in denen sich der Käufer verpflichtet, Wohnungseigentum zu begründen. Das ist in der Praxis natürlich niemals der Fall.

Als weitere Voraussetzung muss noch hinzukommen, dass das Wohnungseigentum des Mieters bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Es muss also u.a. feststehen, welche Räume zu seinem Wohnungseigentum gehören würden.

Der Gestaltungsspielraum für Verkäufer und Erwerber ist somit wesentlich größer geworden. Die Vorkaufsrechte des Mieters sind deutlich leichter zu umgehen.

Umgehungstatbestände können künftig nur nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gelöst werden. Über § 577 ist das künftig nicht mehr möglich. Bei der Abfassung solcher Grundstückskaufverträge ist dennoch Vorsicht geboten.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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Signatur_SA_2014

 

Kein Mietervorkaufsrecht bei Verkauf ungeteilter Grundstücke

Freitag, 14. Februar 2014 PDF Version

Das Mietervorkaufsrecht soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die von ihm bewohnte Wohnung zu erwerben, wenn das Grundstück nach dem WEG geteilt und die Wohnungen weiterverkauft werden.

Ein solches Mietervorkaufsrecht entsteht dann nicht, wenn das Gesamte Grundstück ungeteilt an einen oder mehrere Erwerber veräußert wird und dieses erst anschließen nach dem WEG in Wohneigentum aufgeteilt werden soll. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch für sog. Erwerbermodelle, in denen sich mehrere Personen zusammenschließen und ein Grundstück gemeinsam erwerben, um es anschließend aufzuteilen, so dass jedem später eine oder mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen sollen.

Der BGH erläutert die recht strengen Voraussetzungen, die im Ausnahmefall dorch bereits vor bereits duchgeführter Teilung einen Anspruch des Mieters begründen können. Das Vorliegen einer Teilungserklärung und von Abgeschlossenheitsbescheinigungen genügt nicht. Nur wenn sich Erwerber zur Aufteilung im Kaufvertrag verpflichten (Das kann man vermeiden), kommt ein Mieteranspruch aus § 577 BGB in Betracht.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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