Artikel mit ‘WEG’ getagged

Ausschüttung des Abfindungsvertrages an die Wohnungseigentümer

Mittwoch, 30. Oktober 2013 PDF Version

Die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger stehen den einzelnen Eigentümern aus den Kaufverträgen und nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu. Diese kann die Ansprüche aber auf sich überleiten und sich dann mit dem Bauträger auseinandersetzen.

Die WEG kann dann zum Beispiel auf einen Vorschuss für Mängelbeseitigung klagen. Daraufhin müsste die Mängelbeseitigung wirklich ausgeführt und dann abgerechnet werden.

Ergebnis solches Prozesses kann aber auch eine Einigung auf eine Zahlung zur Abgeltung der Mängelansprüche sein. Hier ist die WEG nicht verpflichtet, die Arbeiten tatsächlich ausführen zu lassen. Sie kann das Geld behalten und verfahren, wie sie möchte.

Im letztgenannten Falle stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümer beschließen können, einen Teil dieser Zahlung zur Abgeltung an die betroffenen Eigentümer auszuschütten. Dies ist sozusagen als Abgeltung dafür gemeint, dass das Wohnungseigentum aufgrund der Mängel ja weniger wert ist.

Einen solchen Beschluss hat ein Wohnungseigentümer angefochten. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit Urteil vom 13.02.2013 erkannt, dass ein solcher Ausschüttungsbeschluss im Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer liege. Er widerspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies setzt voraus, es bestehe kein akuter Handlungsbedarf hinsichtlich der zu beseitigenden Mängel.

Die Entscheidung ist in dieser Richtung bisher erst einmalig. Sie ist aber wohl richtig, sofern die Mängel nicht unbedingt beseitigt werden müssen, sondern als wertmindernd dauerhaft bestehen bleiben können.

Landgericht Nürnberg-Fürth vom 13.02.2013, 14 S 4070/12 WEG

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Änderung der Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit

Freitag, 25. Februar 2011 PDF Version

Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahre 2007 wurde gemäß § 16 Abs. 3 WEG die Möglichkeit geschaffen, über die Verteilung der Betriebskosten mit einfacher Stimmenmehrheit anders zu entscheiden, als in der Vergangenheit praktiziert. Insbesondere können die Kosten abweichend von dem Miteigentumsanteil umgelegt werden, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Im Fall des Landgerichts Berlin vom 02.07.2010 ging es um die Frage, ob durch einen solchen Mehrheitsbeschluss auch ein früherer 2/3-Beschluss der Wohnungseigentümer außer Kraft gesetzt werden kann, der aufgrund einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung zustande gekommen war. Das Landgericht entscheidet, dass jeglicher Beschluss der Wohnungseigentümer unter der selbstverständlichen Voraussetzung der jederzeitigen Abänderbarkeit gefasst werde. Kein Wohnungseigentümer könne darauf vertrauen, dass eine einmal getroffene Regelung bis in alle Zukunft gelten werde.

Mittlerweile habe sich gesetzlich das Mehrheitserfordernis geändert. Daher sei eine Abweichung von der Teilungserklärung nicht nur im Rahmen des Öffnungsbeschlusses (2/3-Mehrheit), sondern sogar mit einfacher Mehrheit möglich. Es gelte der so beschlossene, neue Verteilungsmaßstab.

Landgericht Berlin vom 02.07.2010, 85 S 47/10 WEG

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Nachbarrecht zwischen Wohnungseigentümern

Mittwoch, 27. Oktober 2010 PDF Version

Im Fall des BGH von 21.05.2010 forderte ein Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft Entschädigung. Ein Wasserschaden mit Ursache im Gemeinschaftseigentum und Folgen in seinem Sondereigentum konnte erst nach langer Zeit aufgefunden und beseitigt werden.

Der Kläger hatte hierdurch Mietausfälle erlitten. Der BGH hat eine Haftung der WEG abgelehnt. Eine verschuldensunabhängige Haftung sei nur im Nachbarrecht zu finden (§ 906 Abs. 2 Ziff. 2 BGB). Nachbarrechtliche Vorschriften seien zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern bzw. der WEG aber nicht anwendbar. Das Nachbarrecht sei lediglich ein Ausgleich dafür, dass zwischen den Grundstücksnachbarn normalerweise keine Rechtsbeziehungen bestehen. Hier muss eine gewisse gesetzliche Ausgleichsfrist für eingetretene Schäden bestehen. Die Wohnungseigentümer indes seien durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung rechtlich verbunden.

Das Wohnungseigentumsrecht sieht indes eine Anspruchsgrundlage nur bei schuldhafter Schädigung vor. Dabei müsse es bleiben. Das Nachbarrecht käme daneben nicht zur Anwendung.

Der Wohnungseigentümer erhielt also keinen Ausgleich für seine Mietausfälle.

BGH von 21.05.2010, V ZR 10/10

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Beirat mit 2 Mitgliedern

Montag, 21. Juni 2010 PDF Version

Nach § 29 WEG besteht der Beirat einer WEG grundsätzlich aus 3 Mitgliedern:

“(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.”

Werden in der Wohnungseigentümerversammlung nur zwei Beiratsmitglieder bestellt, so ist der Beschluss zwar nicht nichtig, aber von jedem Mitglied der WEG anfechtbar. Die Bestellung von nur zwei Beiratsmitgliedern entspricht nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. So der BGH.

BGH vom 05.02.2010, V ZR 126/09

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Erstattung von Informationskosten

Samstag, 18. Juli 2009 PDF Version

Der Verwalter ist bei Wohnungseigentumsverfahren gemäß § 27 I Nr. 7 WEG verpflichtet, die Wohnungseigentümer zu unterrichten. Bei größeren Gemeinschaften kann dies erhebliche Kosten verursachen.

Gewinnt die Partei, die vom Verwalter vertreten wird, den Prozess, stellt sich die Frage nach der Erstattung solcher Kosten. Der Bundesgerichtshof hat an seinen bisherigen Grundsätzen festgehalten, dass solche Kosten nicht erstattungsfähig seien. Und zwar grundsätzlich unabhängig davon, ob es sich um eine Sache der Wohnungseigentümer als Verband oder der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft handelt. Dies seien interne Kosten.

Im konkreten Fall allerdings wurde eine Ausnahme gemacht, weil es um die Anfechtung einer Verwalterabberufung ging. Denn in diesem Fall ist der Verwalter gemäß § 45 I WEG nicht zustellungsbevollmächtigt. Er ist ja selbst betroffen. Die Unterrichtung der Wohnungseigentümer sei hier Voraussetzung für die Zustellungsvollmacht des Verwalters.

Somit konnten die Wohnungseigentümer ihre Kosten anmelden. Der BGH hält eine Briefsendung an jeden Haushalt zzgl. Kopien der Klageschrift und der Klagebegründung für notwendig und erstattungsfähig. Eine Übersendung der umfangreichen Anlagen sei nicht nötig gewesen. Hierüber könne sich der Wohnungseigentümer informieren, falls er den Prozess selbst führen wolle.

Auch seinen Zeitaufwand kann der Verwalter nicht berechnen. Die Information der Wohnungseigentümer gehört zu seinen Aufgaben und kann dem Prozessgegner nicht gesondert auferlegt werden.

BGH vom 14.05.2009, V ZB 172/08

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Eben nicht die Katze im Sack

Samstag, 13. Juni 2009 PDF Version

Das AG Charlottenburg hat kürzlich in einem Urteil dazu Ausführungen gemacht, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem neuen WEG-Mitglied Altschulden des Voreigentümers überbürden kann. Einfach geht das zum Schutz des Wohnungskäufers nicht.

Ein Mehrheitsbeschluß in einer Eigentümerversammlung, dass  die Teilungserklärung dahingehend geändert wird, dass ein neuer Eigentümer für Wohngeldrückstände des Vorgängers aufkommen muss, ist mangels Beschlusskompetenz grundsätzlich nichtig. Die WEG kann zu Lasten Dritter nicht ohne deren Mitwirkung entscheiden. Findet eine Versammlung aber nach Eintragung des Käufers im Grundbuch statt und wird über die Einzelabrechnung und die Haftung des Erwerbers dann ein Mehrheitsbeschluß gefasst , so muss dieser den Beschluß anfechten.

Wollen Wohnungseigentümer eine Haftung des Erwerbers begründen, so können sie dies nur allstimmig durch Vereinbarung tun. Erst wenn eine Ergänzung der Gemeinschaftsordnung im Grundbuch stattgefunden hat, die Wohnlasten also “verdinglicht” sind, haftet ein Erwerber auch persönlich mit seinem gesamten Vermögen hierfür.

Es genügt nicht, wenn die WEG einen entsprechenden Beschluß zu ihrer Sammlung nach § 24 VII WEG genommen hat. Die Sammlung hat keine sog. Registerpublizität.

Keiner soll eben die Katze im Sack kaufen!

Amtsgericht Charlottenburg vom 14.05.2009, 74 C 30/09

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Wohnungseigentümerliste

Samstag, 23. Mai 2009 PDF Version

Vor dem Landgericht Stuttgart ging es in einem einstweiligen Verfügungsverfahren um die Frage, ob derjenige, der gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Hauptsache klage will, auf Herausgabe einer Liste der Wohnungseigentümer klagen kann. Das Landgericht hat diese Frage verneint.

Begründung: Für die Klageerhebung ist eine solche Liste noch nicht notwendig. Sie muss erst im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verandlung vorliegen. Im Hauptsacheverfahren selbst könne das Gericht nach § 142 ZPO dem Verwalter aufgeben, eine Liste vorzulegen. Insofern mangelt es an einem im einstweiligen Verfügungsverfahren notwendigen Verfügungsgrund.

LG Stuttgart vom 14.08.2008, 19 T 299/08

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