Artikel mit ‘WEG-Verwalter’ getagged

Zurückweisung einer Kündigung durch WEG-Verwalter

Mittwoch, 07. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass der WEG-Verwalter immer dann eine Vollmacht vorlegen muss, wenn er über seine im WEG geregelten Vertretungsmacht hinausgeht. Diese ergeben sich aus § 27 WEG.

Im Fall hatte der Verwalter auf Beschluss der WEG einen Dienstvertrag mit einem Reinigungsunternehmen gekündigt. Man stritt um die Wirksamkeit der Kündigung, da sich anderenfalls der Vertrag um 5 Jahre verlängert hätte.

Die Kündigung ohne Vollmacht war nach § 174 BGB zurückgewiesen worden. Zu Recht, wie der BGH entschied. Die Vertretungsmacht für die Kündigung ergebe sich in einem solchen Fall nicht aus § 27 WEG, sondern basiere auf dem Beschluss der WEG. Dieser sei jedoch nicht für den Empfänger nachvollziehbar, so dass er nicht nachprüfen könne, ob tatsächlich Vertretungsmacht bestehe.

WEG-Verwalter sollen – insbesondere bei lang laufenden Verträgen – genau prüfen, ob eine Vollmacht beigefügt werden muss. Anderenfalls droht eine erhebliche Haftungsgefahr.

BGH vom 20.03.2014, III ZR 443/13

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Verwalter muss Eigentümerliste vorlegen

Freitag, 29. November 2013 PDF Version

In einem WEG-Verfahren schreibt mir das Gericht, dem WEG-Verwalter könne nicht auferlegt werden, die Eigentümerliste vorzulegen.

Anders sieht es der V. Zivilsenat des BGH:

“Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§142 ZPO analog).”

Vermutlich bin ich an eine Abteilung geraten, die nicht so häufig mit WEG-Verfahren befasst ist. Immerhin ist die Entscheidung schon fast ein Jahr alt. Das wird lustig. Das Verfahren ist äußerst kompliziert. Ich ahne schon, dass das Gericht überfordert sein wird.

BGH vom 14.12.2012, V ZR 162/11

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Löschungsbewilligung durch WEG-Verwalter?

Mittwoch, 16. Oktober 2013 PDF Version

Immer wieder lassen sich Wohnungseigentümergemeinschaften Sicherungsrechte ins Wohnungsgrundbuch eines Miteigentümers eintragen, wenn dieser Wohngelder nicht gezahlt hat. Wird dann die Wohnung veräußert, muss die Belastung in der Regel wieder gelöscht werden. Der Ablauf ist jedoch nicht ganz unproblematisch.

Häufig gibt der WEG-Verwalter für die WEG die Löschungsbewilligung ab. Nach Auffassung des OLG München ist er jedoch hierzu nicht nach dem WEG per se ermächtigt. Er benötigt hierfür entweder einen Mehrheitsbeschluss (Protokoll muss in der Form des § 29 GBO vorliegen) oder eine von allen Miteigentümern unterzeichnete Vollmacht. In größeren Wohnungseigentumsanlagen dürfte letzteres kaum möglich sein. Der Weg über eine Beschlussfassung im Rahmen einer außerordentlichen WEG-Versammlung ist ärgerlich, und kann nur vermieden werden, wenn entweder der Verwalter nicht bereits im Verwaltervertrag ausdrücklich auch zur Abgabe von Löschungsbewilligungen bevollmächtigt ist oder er statt einer Löschungsbewilligung eine löschungsfähige Quittung (im Fall einer Sicherungshypothek) abgibt.

OLG München vom 16.02.2011, 34 Wx 156/10

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Signatur_GB_2010

Kompetenzüberschreitung des WEG-Verwalters

Mittwoch, 31. August 2011 PDF Version

Der WEG-Verwalter vertritt die WEG und ist grundsätzlich an die Beschlussfassung der WEG-Versammlung gebunden. Lediglich für die routinemäßig anfallenden Aufgaben darf er ohne Beschluss für die WEG entscheiden. Die musste ein WEG-Verwalter in einem BGH-Fall leidvoll feststellen:

Es waren Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen worden. Die WEG war von Kosten bis zu 4.000,00 €  ausgegangen. Der Verwalter stellte später fest, dass das Auftragsvolumenen viel höher lag und beauftragte die Maßnahmen bis zu einem Volumen von 18.000,00 €. Dafür musste er einen Kredit aufnehmen (Überziehungskredit). Hierfür verlangte er später Erstattung aus dem Auftragsverhältnis mit der WEG.

Dieses wurde dem Verwalter verweigert. Er habe zum einen keine Kompetenz zur Beauftragung der über 4.000,00 € hinausgehenden Aufträge gehabt und hätte zudem auch keinen Kredit aufnehmen dürfen, ohne einen Beschluss der WEG einzuholen.

Vor knifffeliegen Entscheidungen sollten WEG-Verwalter im Zweifel anwaltlichen Rat einholen.

BGH vom 18.02.2011, V ZR 197/10

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Signatur_DS_2009

Kostenlast des Verwalters im Beschlussanfechtungsverfahren

Dienstag, 22. Februar 2011 PDF Version

Dem WEG-Verwalter können die Prozesskosten eines WEG-Verfahrens gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt werden, wenn ihm ein grobes Verschulden daran trifft, dass es überhaupt zu dem Verfahren kam. Er muss in diesem Falle die Kosten beider Seiten und die Gerichtskosten tragen. Dies gilt auch, wenn er an dem Rechtsstreit gar nicht selbst beteiligt war.

Es ist daher z.B. im Beschlussverfahren ein beliebter Antrag, die Kosten dem Verwalter aufzuerlegen. Die Rechtsprechung ist indes zurückhaltend. Der Verwalter muss seine Pflichten in erheblichem Maße verletzt haben.

Mit Beschluss vom 18.08.2010 (V ZB 164/09) sagt der BGH darüber hinaus, dass dem Gericht ein Ermessen zusteht, ob es gemäß § 49 Abs. 2 WEG dem Verwalter die Kosten auferlegt. Eine Pflicht hierzu bestehe nicht. Selbst also bei grobem Verschulden des Verwalters muss das Gericht ihm nicht die Kosten auferlegen.

Im o.g. Fall des BGH hatten die Kläger gegen die Kostenentscheidung Beschwerde eingelegt. Denn das Gericht hatte dem Verwalter nicht die Kosten auferlegt. Das oberste Gericht entschied, dass ein solches Rechtsmittel unzulässig ist. Die Kostenentscheidung kann nicht isoliert angefochten werden. Nur also wenn man gegen den eigentlichen Klagepunkt ein Rechtsmittel (Berufung) einlegt, kann man auch die Ermessensentscheidung über die Kosten überprüfen lassen.

Diese Entscheidung verschafft dem Verwalter also ein wenig Luft. In der Praxis kommen Kostenentscheidungen zu seinen Lasten relativ selten zustande.

BGH vom 18.08.2010, V ZB 164/09

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Signatur_SA_2009

Eintragung der Beschlüsse in die Beschlusssammlung

Donnerstag, 13. Mai 2010 PDF Version

Bekanntlich müssen die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom Verwalter unverzüglich in die Beschlusssammlung eingetragen werden. In der Praxis erfolgt dies durch Abheften eines ordnungsgemäß unterschriebenen Protokolls in den entsprechenden Ordner.

An diese Pflicht des Verwalters werden hohe Anforderungen gestellt. Eine Verletzung dieser Verpflichtung kann sehr schnell zum Vorliegen eines wichtigen Grundes zur Abberufung des Verwalters führen. Es ist daher an diesem Punkt zur äußersten Sorgfalt zu raten.

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 07.10.2009 (85 S 101/08 WEG) entschieden, dass eine Eintragung binnen Wochenfrist ab Beschluss (gerade noch) als unverzüglich im Sinne des § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG anzusehen sei. Länger sollte man sich aber keinesfalls Zeit lassen.

Landgericht Berlin vom 07.10.2009, 85 S 101/08 WEG

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Haushaltsnahe Dienstleistungen

Dienstag, 29. Dezember 2009 PDF Version

Für die Geltendmachung von haushaltsnahen Dienstleistungen benötigen auch Eigentümer von Wohnungseinheiten eine Bescheinigung für die Steuererklärung. Zu einem solchen Ausweis ist der WEG-Verwalter aber nur dann verpflichtet, wenn ihn die WEG hierzu ausdrücklich beauftragt hat. Dies geht aus einem Urteil des LG Bremen hervor. Denn bei der Arbeit handele es sich nicht um eine üblicherweise geschuldete Leistung, so dass sie neben dem Verwalterhonorar zu vergüten sei. Wenn die Mehrheit der Eigentümer keinen Ausweis wünscht und einen entsprechenden Beschluss fasst, so muss der WEG-Verwalter keinen Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen erstellen.

Landgericht Bremen vom 19.05.2009

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Honorar des WEG-Verwalters

Donnerstag, 09. Oktober 2008 PDF Version

Nach dem Beschluss des Landgerichts Düsseldorf ist der Verwalter verpflichtet, den Eigentümern auf Verlangen eine Bescheinigung im Sinne vom § 35a EStG über haushaltsnahe Aufwendungen auszustellen. Er kann hierfür jedoch ein Honorar von jeweils 25,00 € netto verlangen. Von der vorherigen Zahlung kann er die Übersendung der Bescheinigung abhängig machen.

LG Düsseldorf vom 08.02.2008 (19 T 489/07)

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