Artikel mit ‘Wirtschaftlichkeitsgebot’ getagged

Betriebskosten und Wirtschaftlichkeitsgebot

Mittwoch, 07. September 2011 PDF Version

Bei der Bewirtschaftung des Mietobjekts hat der Vermieter grundsätzlich das Wirtschaftlichkeitsgebot zu berücksichtigen. Er ist daher gehalten, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

In einem vom BGH nunmehr entschiedenen Rechtsstreit hat sich der Mieter auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot berufen, weil die in der Abrechnung aufgeführten Müllabfuhrgebühren angeblich deutlich überhöht seien. Zur weiteren Begründung hat der Mieter den Betriebskostenspiegel für Deutschland des Deutschen Mieterbundes e.V. herangezogen und mit den abgerechneten Müllgebühren verglichen.

Wie der BGH in seiner Entscheidung dargelegt hat, ist der Mieter für eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes darlegungs- und beweisbelastet. Zur Einhaltung dieser Darlegungs- und Beweislast genügt ein Hinweis auf den Betriebskostenspiegel für Deutschland nicht, da je nach Region und Kommune unterschiedliche Kostenstrukturen bestehen. Der BGH hat ausgeführt, dass die Mieter verpflichtet sind, sich im Streitfalle Einsicht in die der Betriebskostenrechnung zugrunde liegenden Belege zu nehmen und Kenntnis von den Müllgebührenbescheiden der Gemeinde und deren tatsächlichen Grundlagen zu verschaffen. Da dies nicht geschehen ist, wurde die Klage der Mieter abgewiesen.

BGH vom 06.07.2010, VIII ZR 340/10

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Signatur_GB_2010

Geiz ist bei Nebenkosten nicht geil

Mittwoch, 27. Juli 2011 PDF Version

Mieter bemängeln häufig, dass der Vermieter bei der Umlage gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat. In der Regel scheitern die pauschalen Behauptungen bereits daran, dass lediglich mit dem (unverbindlichen) Betriebskostenspiegel argumentiert wird statt Vergleichsangebote einzuholen.

Der BGH hat in seinem Urteil zur “Terrorversicherung” jedoch entschieden, dass der Vermieter im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebotes nicht verpflichtet ist, das billigste Angebot auszuwählen. Der XII. Senat schreibt wörtlich:

“Dabei steht dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zu. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie z.B. die Zuverlässigkeit des anderen Vertragspartners, mit in seine Entscheidungsfindung einbeziehen.”

Damit wird es dem Mieter in der Praxis kaum möglich sein, eine Verletztung des Wirtschaftlichkeitsgebotes nachzuweisen. Allerdings wird in Zukunft die Bedeutung der Betriebskosten bei der Auswahl der Wohnungen für die Mieter zunehmen. Der Vermieter hat also ein eigenes Interesse daran, die Kosten regelmäßig zu überprüfen und zu hinterfragen. Vermieter sollten möglichst dazu beitragen, die Betriebskosten bei steigenden Mieten im Rahmen zu halten.

BGH vom 13.10.2010, XII ZR 129/09

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Signatur_DS_2009

Das Wirtschaftlichkeitsgebot

Mittwoch, 18. Mai 2011 PDF Version

Immer wieder wird in Mietrechtsstreitigkeiten  von Mietern das Wirtschaftlichkeitsgebot ins Spiel gebracht. Meist mit dem pauschalen Sachvortrag, die abgerechneten Kosten seien doch viel zu hoch. Damit läßt sich vor Gericht in der Regel nicht viel ausrichten.

Wie man den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot als Mieter nachweisen kann, hat das Kammergericht in einem das Gewerbemietrecht betreffenden Fall kürzlich entschieden.

Streitig war die Umlage einer Sonderversicherung. Nachdem das Gericht aufgeführt hatte, aus welchem Grund die Umlagevereinbarung bereits wegen Verstoß gegen § 307 BGB unwirksam war, nimmt es auf das Wirtschaftlichkeitsgebot Bezug. Dieses wird wie folgt definiert:

“Dieses Gebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind.

Der Mieter kann einen Verstoß hiergegen nur nachweisen, wenn er für die konkrete Leistung Vergleichsangebote vorlegt, die wesentlich günstiger sind. Im Fall kam der Mieter seiner sekundären Beweislast nach und reichte deutlich günstigere Vergleichsangebote anderer Versicherungen ein. Hiergegen konnte die Vermieterin nichts Erhebliches vortragen und blieb daher einen Gegenbeweis schuldig. Rechtsfolge: Die gesamte Position  ist aus der Abrechnung zu streichen.

Das Kammergericht geht hart mit Vermieterin ins Gericht. Nach dieser Entscheidung ist der Vermieter verpflichtet, regelmäßig Vergleichsangebote einzuholen. Insbesondere bei Leistungen, die einem erheblichen Wettbewerbsdruck ausgesetzt sind. Auf Seiten des Mieters erfordert der Nachweis jedoch einen hohen Aufwand – der in der Praxis fast nie betrieben wird.

Kammergericht vom 07.02.2011, 8 U 147/10

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Signatur_DS_2009