Artikel mit ‘Wohnfläche’ getagged

Flächenabweichung mal anders

Freitag, 09. September 2011 PDF Version

Liegt die tatsäche Wohnfläche über der Vereinbarten, so fragt sich der Vermieter natürgemäß, ob er nunmehr während der gesamten Mietdauer an diesen “Fehler” gebunden ist. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt dies darauf an, ob die Abweichung erheblich ist, sprich über oder unter 10% liegt. Liegt sie über 10%, kann der Vermieter bei den Mieterhöhungen die tatsächliche Fläche ansetzen (für die Größe trägt er natürlich die Beweislast).

Einen Kündigungsgrund stellt die Flächenabweichung jedoch nicht dar.

BGH vom 23.05.2006, VIII ZR 138/06

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Lösung für 10%-Mietminderungs-Fälle

Mittwoch, 15. Dezember 2010 PDF Version

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als 10% von der vereinbarten ab, so kann der Mieter rückwirkend die Miete mindern und die zuviel gezahlten Beträge bis zur Verjährungsgrenze zurückfordern. Dies kann für den Vermieter erhebliche Kosten verursachen.

Eine neue BGH-Entscheidung zeigt hierzu eine Lösungsmöglichkeit für Vermieter auf. Im Fall enthielt der Mietvertrag folgende Klausel:

“Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.”

Das Gericht war der Auffassung, dass aufgrund dieser Klausel eine bestimmte Wohnungsgröße nicht geschuldet sei. Für zukünftige Mietverträge wäre es mit einer solchen Klausel möglich, die Risiken einer kleiner als angegebenen Wohnung zu vermeiden. Für die Betriebskostenabrechnung muss allerdings dann auf die tatsächliche Größe abgestellt werden.

BGH vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09

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21,42 Personen

Montag, 06. Dezember 2010 PDF Version

Der Vermieter hatte über die Betriebskosten nach Personen abgerechnet. Als Gesamtverteilerschlüssel hatte er 21,42 Personen angegeben. Vor dem Landgericht Krefeld stritt man sich darum, ob es sich hierbei um eine formell ordnungsgemäße Abrechnung handelt.

Nach Auffassung des Gerichts reicht auch die Angabe einer Bruchzahl bei der Personenangabe aus. (Hintergrund für die Bruchzahl war keine Straftat, sondern, dass einige der Personen nicht das ganze Jahr in den Räumen gewohnt hatten.)

Dieser Auffassung hat sich auch dar BGH angeschlossen:

“Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.”

Zudem hat er in diesem Urteil auch nochmals betont, dass für Flächenabweichungen bei Betriebskostenabrechnungen nichts anderes gilt:

“Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen kann.”

Der BGH schaubt erfreulicher Weise die Anforderungen für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung immer weiter herunter. Mieter sind dadurch geschützt, dass nach Ablauf der Jahresfrist die Abrechnung nicht mehr zu ihren Ungunsten verändert werden kann.

Landgericht Krefeld vom 17.03.2010 2S 55/09 und BGH vom 15.09.2010, VIII ZR 181/09

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Es bleibt bei 10%

Donnerstag, 25. März 2010 PDF Version

In den letzten Monaten haben wir verstärkt über die 10%-Rechtsprechung zur Flächenabweichung von Wohnflächen berichtet. Aus den letzten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes hierzu ist festzuhalten, dass hiervon wohl keine Ausnahmen zu machen sind.

Zum einen hat er seine Rechtsprechung auch für die Wohnunflächen von Einfamilienhäusern bestätigt. Zum anderen hat er Stellung zu einer Formulierung “ca. xyz qm” in einem Mietvertrag genommen.

Im ersten Fall stritten sich die Parteien darüber, ob die vermietete Doppelhaushälfte von der vereinbarten Fläche von 145 qm mehr als 10% abwich. Die Vorinstanz hatte vertreten, dass bei Einfamilienhäusern eine Auflockerung der Grenze auf 15% anzunehmen sei, wenn auch ein Garten mitvermietet sei. Diese Auffassung teilt der BGH nicht. Aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit ist die Grenze auch in solchen Fällen bei 10% anzusetzen.

Im zweiten Fall hat der BGH entschieden, dass auch eine “ca-Formulierung” vor der Anwendung der 10%-Regelung nicht schützt. Die Wohnungsgröße war im Mietvertrag mit “ca. 100 qm” angegeben worden. Tatsächlich lag diese nur bei 81 qm. Der BGH hat entschieden, dass die relativierende Formulierung “ca.” unbeachtlich ist. Der Mieter konnte die Miete auch für den zurückliegenden Zeitraum mindern.

Für die Praxis bedeutet dies, dass man sich vermutlich mit kaum einer Formulierung um die Festlegung einer Wohungsgröße herumwinden kann. Vor der Vermietung ist es sinnvoll jedenfalls überschlägig Angaben zur Wohnung zu überprüfen. Denn die rückwirkende Minderung kann ziemlich teuer werden. Bereits bei einer Minderung von 100 € monatlilch kommen rückwirkend schnell 3.000-4.000 € zusammen.

Auch von missverständlichen Formulierungen wie “Mietraumfläche” sollte nach der Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 (VIII ZR 244/08) abgesehen werden.

BGH vom 28.10.2009, VIII ZR 164/08 und BGH vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09

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Wohnflächenberechnung

Mittwoch, 18. November 2009 PDF Version

In einem Fall des Bundesgerichtshofes, in dem es um Mietminderungen der Mieter wegen angeblich zu geringen Wohnfläche ging, hat das Gericht eine Entscheidung über die Wohnflächenberechnung bei bestehenden öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen getroffen.

Die Mieter hatten ein Einfamilienhaus mit einer vereinbarten Wohnfläche von 129,4 qm angemietet. Das Dachgeschoss wäre aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht zur Nutzung als Wohraum zuzugelassen gewesen, wobei die Behörden bisher nicht eingeschritten waren und daher eine Nutzung tatsächlich möglich war. Ohne die Dachgeschossfläche hatte das Mietobjekt aber nur eine Fläche von 108,6 qm und damit mehr als 10% weniger als vereinbart.

Das berechtigte den Mieter nach Ansicht des BGH nicht zur Mietminderung. Denn bei der Wohnflächenberechnung seien öffentlichrechtliche Nutzungsbeschränkungen nur dann zu berücksichtigen, wenn die zuständigen Behörden tatsächlich eingeschritten seien. Die Dachgeschossflächen seien daher der weiteren Wohnfläche hinzu zu addieren.

BGH vom 16.09.2009, VIII ZR 275/08

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