Artikel mit ‘Wohngeld’ getagged

Wohngeldschulden im Erbfall

Mittwoch, 01. Oktober 2014 PDF Version

Es kommt häufig vor, dass der Erblasser in den letzten Monaten seines Lebens sein Wohngeld nicht mehr bezahlt. Außerdem sind die Erben nach dem Tode des Eigentümers oft noch nicht hinreichend organisiert, um das Wohngeld weiter zu entrichten.

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 05.07.2014 mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Erben die Überschuldung des Nachlasses einwenden können, wenn sie die Wohnung schon einige Monate nach dem Tode des Erblassers besessen haben.

Hierbei ist klar, dass die Wohngeldforderungen bis zum Tode des Eigentümers in dessen Nachlass fallen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich daher entgegenhalten lassen, falls der Nachlass verschuldet ist.

Für die Zeit danach stellt sich die Frage, ob Schulden noch vom Erblasser herrühren (§ 1967 Abs. 2 BGB) oder bereits auf einem Handeln der Erben basieren. In diesem Falle würden sie für das Wohngeld persönlich haften und nicht einwenden können, dass der Nachlass überschuldet sei.

Letzteres ist der Fall, wenn die Wohngeldschulden durch einen Handeln des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses entstanden sind. Entscheidend sei nach dem o.g. Urteil des BGH, ob ein eigenes Verhalten des Erben Haftungsgrundlage sei.

Ein Handeln des Erben ist danach nicht erst dann anzunehmen, wenn der Erbe eine nach außen wahrnehmbare Tätigkeit entfaltet, etwa indem er Mieten einzieht, Handwerker beauftragt, an Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirkt o.ä.

Vielmehr ist von einem Verwaltungshandeln des Erben schon dann auszugehen, wenn die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und/oder ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen. Ab diesem Zeitpunkt ist es seine Entscheidung, wie er mit der Wohnung verfährt. Er muss sich dann also auch zurechnen lassen, wenn weitere Wohngelder auflaufen. Dies gilt auch dann, wenn er die Wohnung leer stehen lässt. Auch dies sei eine Verwaltungsmaßnahme.

Auch bei dem Einwand des Erben, der Nachlass sei überschuldet, muss der Verwalter also durchaus nicht die Flinte ins Korn werfen. Es mag zahlreiche Anhaltspunkte geben, aus denen der Erbe persönlich haftet.

Vorsorglich sei noch hinzugefügt, dass mehrere Erben (Erbengemeinschaft) als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden können. Der Verwalter kann sich also z.B. einen Erben herauspicken, den er auf die gesamte Summe in Anspruch nimmt. Er kann auch alle gleichzeitig als Gesamtschuldner verklagen.

BGH vom 05.07.2014

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Keine Wohngeldhaftung für Voreigentümer

Montag, 23. September 2013 PDF Version

Der BGH hat eine wichtige Frage für Erwerber von Immobilien (Eigentumswohnungen) im Zwangsversteigerungsverfahren getroffen:

Der Erwerber haftet nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte versucht, die Wohngeldrückstände des Voreigentümers (Vater des Erwerbers) gegenüber dem Erwerber durchzusetzen. Der Antrag auf Zwangsversteigerung der Wohnung hatte bis zum BGH keinen Erfolg. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG stelle kein dingliches Recht der Eigentümergemeinschaft dar. Es handele sich lediglich um eine Privilegierung bei der Verteilung der in der Zwangsversteigerung erzielten Masse. Wohnungseigentümergemeinschaften werden bis maximal 5% des Verkehrswertes bei der Verteilung begünstigt, auch wenn sie keine dinglichen Rechte eingetragen haben.

Das Urteil zeigt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter nicht zögern sollten, bei höheren Hausgeldrückständen schneller Zwangsversteigerungsanträge zu stellen, um Fälle wie den Entschiedenen zu verhindern.

BGH vom 13.09.2013, V ZR 209/12

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Verjährung von Wohngeldforderungen

Freitag, 17. August 2012 PDF Version

Der BGH hat eine weitere, für das WEG-Recht entscheidende Frage geklärt:

Die Verjährung von Wohngeldforderungen beginnt mit der Wohngeldabrechnung nicht neu zu laufen. Allenfalls für die Abrechnungsspitze kommt es für die Verjährung auf den Abrechnungszeitpunkt an. Rechtsgrund für Wohngeldvorschüsse ist der Wirtschaftsplan verbunden mit dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Die Abrechnung bildet hierfür keinen zweiten Schuldgrund. Nur für die Vorauszahlungen übersteigende Forderungen kann dies der Fall sein. Somit muss bei Verjährungsfragen zwischen Wohngeldern und Abrechnungsforderungen differenziert werden. Hier lauern Fallen.

BGH vom 01.06.2012, V ZR 171/11

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Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung gegen werdende Wohnungseigentümer

Donnerstag, 14. Januar 2010 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat ja entschieden, dass der so genannte werdende Wohnungseigentümer in Teilbereichen einem Wohnungseigentümer gleichzusetzen ist. In unserem Blog haben wir darüber berichtet.

Im Beschluss des BGH vom 23.09.2009 (V ZB 19/09) ging es darum, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle der Nichtzahlung des Wohngeldes gegen den werdenden Wohnungseigentümer die Zwangsverwaltung einleiten könne. Dies verneinte der BGH. Bei den titulierten Hausgeldforderungen handle es sich nicht um „eingetragene Rechte“ im Sinne von § 147 ZVG. Der durch eine Auflassungsvermerkung geschützte Erwerber stehe insoweit dem eingetragenen Eigentümer nicht gleich. Es handle sich um eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die nur aufgrund eingetragener Rechte erfolgen könne. Das Vollstreckungsgericht sei nicht dazu da zu prüfen, ob so genannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliege.

Zwangsverwaltung kann also vom Verwalter nur beantragt werden gegen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die tatsächlich in Abt. I als Eigentümer eingetragen sind. Für werdende Wohnungseigentümer scheidet dies aus.

BGH vom 23.09.2009, V ZB 19/09

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