Artikel mit ‘Wohnungseigentum’ getagged

Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum

Mittwoch, 25. September 2013 PDF Version

Wenn eine Sondereigentumseinheit als Teileigentum bezeichnet worden ist, kann sie normalerweise nur mit notarieller Zustimmung aller Eigentümer in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Dieses Problem stellt sich oft bei dem Ausbau von Dachgeschossen.

Nur wenn die Teilungserklärung von diesem Erfordernis befreit, bedarf es der Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer nicht.

Das Kammergericht hat in einem Beschluss vom 23.04.2013 festgestellt, dass es meistens für diese Umwandlung auch einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung bedarf. Denn die Voraussetzungen für Wohnungseigentum sind grundsätzlich anders als für Teileigentum (z.B. Küche und Bad in der Einheit).

Die Praxis der Rechtspfleger wird sich hieran orientieren und künftig fast immer neue Abgeschlossenheitsbescheinigungen anfordern, wenn man eine Umwandlung im Wohnungseigentum vornehmen will.

Kammergericht vom 23.04.2013, 1 W 343/12

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Grundsteuer bei vermieteter Eigentumswohnung

Montag, 09. Mai 2011 PDF Version

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann der von Finanzamt festgesetzte Einzelbetrag für die Wohnungeinheit direkt auf den Mieter umgelegt werden. Dies entschied das andgericht Hamburg. Bei ungeteilten Objekten erstellt das Finanzamt einen Steuerbescheid für das gesamte Objekt. Bei der Betriebkostenabrechnung sind diese Gesamtkosten anzugeben und n ach Verteilerschlüssel (Fläche) auf die Mieter umzulegen.

Bei einer WEG wäre diese Prozedere zu umständlich. Es müssten zunächst alle Steuerbescheide addiert und anschließend aufgeteilt werden. Praktikabler ist es daher, dass der jeweilige Mieter die Grundsteuer für die von Ihm bewohnte Wohnung entrichtet. Entsprechend hat das Landgericht auch entschieden.

Landgericht Hamburg vom 07.09.2010, 333 S 35/10

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Kündigung einer Wohnung durch eine GbR

Freitag, 04. September 2009 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass § 577a BGB bei der Kündigung einer Wohnung durch eine GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters dann keine Anwendung findet, wenn erst nach der Kündigung Wohnungseigentum des betreffenden Gesellschafters begründet wird.

Eine Mieterin lebte seit 1983 in ihrer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 2006 erwarb eine GbR bestehend aus 8 Gesellschaftern das Objekt. Es war geplant, dass jeder Gesellschafter eine der Wohnungen selbst nutzen sollte. Hierzu wurde der Mieterin kurz nach dem Kauf fristgerecht wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Mieterin weigerte sich auszuziehen. Erst nach der Kündigung wurde das gesamte Objekt in Wohnungseigentum aufgeteilt.

Der BGH hat anders als die Vorinstanzen entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam war. (¶¶ 546, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine GbR kann grundsätzlich auch wegen Eigenbedarf einen ihrer Gesellschafter kündigen. Dies gilt auch dann, wenn sie nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverträge eingetreten ist. Darüber hinaus findet § 577a BGB – der eine Frist bei der Umwandlung in Wohnungseigentum vorsieht – in einem solchen Fall auch nicht entsprechend Anwendung. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht besonders schutzwürdig.

Folge dieses Urteils ist, dass die Vorgehensweise:

1) Erwerb eines Objekts gemeinsam als GbR zu Eigennutzungszwecken
2) Kündigung bestehender Mietverträge durch die GbR wegen Eigenbedarf der Gesellschafter
3) anschließende Umwandlung in Wohnungseigentum und Zuteilung an die einzelnen Gesellschafter

vom BGH legitimiert worden ist und sich in der Praxis weiter verbreiten wird. Berücksichtigt werden muss natürlich, ob ein Eigenbedarfsfall nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich vorliegt.

BGH vom 16.07.2009, VIII ZR 231/08

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Wohnungs-/Teileigentum in der Teilungserklärung

Freitag, 03. Oktober 2008 PDF Version

Herkömmlich legt die beim Notar beurkundete Teilungserklärung fest, ob es sich bei den Miteigentumseinheiten um Wohnungseigentum (zum Wohnen bestimmt) oder um Teileigentum (alles Andere) handelt. Auch ich ging bisher davon aus, dass man dies festlegen müsse.

In einem Beschluss vom 03.12.2007 (4 U 71/07) hat das Kammergericht nunmehr entschieden, dass eine solche Festlegung gar nicht zwingend sei. Eine Miteigentumseinheit könne beispielsweise als „Gewerbewohnung“ bezeichnet werden und sei somit für beides zweckbestimmt. Sie kann aber auch zu Wohnungs- und/oder Teileigentum bestimmt werden. Es kann auch gar keine Zweckbestimmung erfolgen.

In der Praxis bereiten Umwidmungen von Gewerbe in Wohnraum oder umgekehrt große Schwierigkeiten, weil immer alle Eigentümer notariell mitwirken müssen. Bei Dachgeschossausbauten beispielsweise oder Zusammenlegungen von Einheiten war das in der Vergangenheit oft kaum zu erreichen.

Bei künftigen Teilungserklärungen also kann wesentlich liberaler verfahren werden. Wenn sich eine spätere Veränderung abzeichnet, sollte von vornherein eine offene Zweckbestimmung getroffen oder sie gänzlich weggelassen werden.

Kammergericht vom 03.12.2007, 24 U 71/07

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