Artikel mit ‘Wohnungseigentümer’ getagged

WEG vs. Eigentümerinteressen in Bauträgerfällen

Donnerstag, 03. April 2014 PDF Version

Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen jedem einzelnen Wohnungseigntümer Mängelbeseitigungsansprüche gegenüber dem Bauträger zu. Das ist unpraktisch – jeder einzelne Eigentümer könnte einen separaten Prozess führen. In der Regel zieht die WEG daher die Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich und leitet sie so auf sich zur gemeinsamen Geltendmachung über.

So auch im vom BGH entschiedenen Fall:

Dort gab es insbesondere Dichtigkeitsprobleme an der Tiefgarage über welche bereits jahrelang in einem selbständigen Beweisverfahren prozessiert worden war. Insbesondere war aus Sicht der WEG nicht sicher, mit welchen Maßnahmen die bestehenden Mängel beseitigt werden konnten. Es wurde daher mit Mehrheit beschlossen, das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren insoweit erweitern zu lassen.

Einer der Eigentümer war hiermit wohl nicht zufrieden und setzte dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung, nach deren Ablauf er im Rahmen des großen Schadensersatzanspruches Rückzahlung des Kaufpreise nebst weiterer Schäden gegen Rückübertragung der Wohnung verlangte. Der VII. Zivilsenat des BGH sprach ihm anders als das Ausgangsgericht den Anspruch nicht zu. Es fehle an einer wirksamen Fristsetzung. Zwar könne ein Wohnungseigentümer selbst wenn die WEG Mängelbeseitigungsansprüche an sich gezogen habe, eigenen Schadensersatzansprüche weiterhin durchsetzen, eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sei jedoch nicht gegen den Willen der WEG möglich. Die WEG jedoch wollte zu diesem Zeitpunkt eine Mängelbeseitigung gerade nicht. Denn zuerst sollten die hierfür erforderlichen Maßnahmen gutachterlich geklärt werden.

Es handelt sich um einen Sachverhalt, der nicht dem Regelfall entspricht. Normalerweise wird bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum das Interesse der WEG und der einzelnen Wohnungseigentümer gleich laufen. Wie der Fall zeigt, kann es jedoch auch anders sein. Die Entscheidung ist jedoch auch aus praktischen Gründen richtig: Der Bauträger darf nicht zwischen den Stühlen sitzen. Hätte der Mangelbeseitigungsmaßnahme durchgeführt, hätte er damit gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer gehandelt.

BGH vom 06.03.20014, VII ZR 266/13

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Haftung der Wohnungseigentümer neben der WEG

Dienstag, 13. April 2010 PDF Version

Bekanntlich hat der Gesetzgeber die Rechtsprechung des BGH zur Rechtsfähigkeit der WEG-Gemeinschaft in § 10 Abs. IV WEG umgesetzt. Dies hatte in einem BGH-Fall Konsequenzen für die Berliner Wasserbetriebe:

Diese nahmen einen Wohnungseigentümer zur Zahlung von Restbeträge aus Versorgungsleistungen in Anspruch, die von der WEG anscheinend nicht erfüllt worden waren. In ihren  ABE hatten die Wasserbetriebe festgelegt, dass neben der WEG auch jeder einzelne Eigentümer gesamtschuldnerisch für Rückstände haftet. Die Rechtsauffassung der Wasserbetriebe hatte vor dem BGH nur zum Teil Erfolg:

Entsprechend § 10 Abs. IV WEG haftet grundsätzlich die WEG-Gemeinschaft allein. Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag zwischen der WEG-Gemeinschaft und einem Dritten haften die Wohnungseigentümer nur dann daneben als Gesamtschuldner, wenn sie sich hierzu ausdrücklich persönlich verpflichtet haben. Da das Angebot auf Abschluss des Belieferungsvertrages an die WEG gerichtet war, konnten die Wohnungseigentümer nicht ohne persönliches Zutun in den Vertrag als Gesamtschuldner einbezogen werden.

Allerdings besagt der neue § 10 Abs. VIII WEG, dass die einzelnen Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten jedenfalls im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile haften. Der Versorger hätte hier gegen alle Miteigentümer gesondert vorgehen müssen, anstatt von einem Eigentümer den vollen Rückstand zu verlangen.

BGH vom 20.01.2010, VIII ZR 329/08

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Signatur_DS_2009

Vermietung an Touristen jetzt erlaubt

Montag, 15. Februar 2010 PDF Version

Bislang war die Rechtsprechung wohl überwiegend der Ansicht, dass eine Vermietung an Touristen sowohl den Eigentümern einer Eigentumswohnung, als auch den eigentlichen Hauptmietern verboten war.

Zumindest erstere hat sich nun durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes geändert: Dieser entschied, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich die Möglichkeit hätten, ihre Wohunng auch an täglich oder wöchentlich wechselnde Touristen zu vermieten. Die Anfechung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die dem klagenden Wohnungseigentümer die Vermietung untersagten, waren nichtig.

Fazit:
Wenn die Teilungserklärung eine solche Vermietung an Touristen nicht verbietet oder die Wohnungseigentümer ein solches Verbot nicht gemeinsam vereinbaren, ist sie zukünftig wohl möglich. Ich vermute, dass in nächster Zukunft vermehr Wohnungseigentümer von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden. Wohnungseigentümergemeinschaften kann nur geraten werden, dieses Problem im Vorfeld einvernehmlich zu klären.

BGH vom 15.01.2010, V ZR 72/09

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Signatur_DS_2009

Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung gegen werdende Wohnungseigentümer

Donnerstag, 14. Januar 2010 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat ja entschieden, dass der so genannte werdende Wohnungseigentümer in Teilbereichen einem Wohnungseigentümer gleichzusetzen ist. In unserem Blog haben wir darüber berichtet.

Im Beschluss des BGH vom 23.09.2009 (V ZB 19/09) ging es darum, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle der Nichtzahlung des Wohngeldes gegen den werdenden Wohnungseigentümer die Zwangsverwaltung einleiten könne. Dies verneinte der BGH. Bei den titulierten Hausgeldforderungen handle es sich nicht um „eingetragene Rechte“ im Sinne von § 147 ZVG. Der durch eine Auflassungsvermerkung geschützte Erwerber stehe insoweit dem eingetragenen Eigentümer nicht gleich. Es handle sich um eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die nur aufgrund eingetragener Rechte erfolgen könne. Das Vollstreckungsgericht sei nicht dazu da zu prüfen, ob so genannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliege.

Zwangsverwaltung kann also vom Verwalter nur beantragt werden gegen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die tatsächlich in Abt. I als Eigentümer eingetragen sind. Für werdende Wohnungseigentümer scheidet dies aus.

BGH vom 23.09.2009, V ZB 19/09

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Erstattung von Informationskosten

Samstag, 18. Juli 2009 PDF Version

Der Verwalter ist bei Wohnungseigentumsverfahren gemäß § 27 I Nr. 7 WEG verpflichtet, die Wohnungseigentümer zu unterrichten. Bei größeren Gemeinschaften kann dies erhebliche Kosten verursachen.

Gewinnt die Partei, die vom Verwalter vertreten wird, den Prozess, stellt sich die Frage nach der Erstattung solcher Kosten. Der Bundesgerichtshof hat an seinen bisherigen Grundsätzen festgehalten, dass solche Kosten nicht erstattungsfähig seien. Und zwar grundsätzlich unabhängig davon, ob es sich um eine Sache der Wohnungseigentümer als Verband oder der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft handelt. Dies seien interne Kosten.

Im konkreten Fall allerdings wurde eine Ausnahme gemacht, weil es um die Anfechtung einer Verwalterabberufung ging. Denn in diesem Fall ist der Verwalter gemäß § 45 I WEG nicht zustellungsbevollmächtigt. Er ist ja selbst betroffen. Die Unterrichtung der Wohnungseigentümer sei hier Voraussetzung für die Zustellungsvollmacht des Verwalters.

Somit konnten die Wohnungseigentümer ihre Kosten anmelden. Der BGH hält eine Briefsendung an jeden Haushalt zzgl. Kopien der Klageschrift und der Klagebegründung für notwendig und erstattungsfähig. Eine Übersendung der umfangreichen Anlagen sei nicht nötig gewesen. Hierüber könne sich der Wohnungseigentümer informieren, falls er den Prozess selbst führen wolle.

Auch seinen Zeitaufwand kann der Verwalter nicht berechnen. Die Information der Wohnungseigentümer gehört zu seinen Aufgaben und kann dem Prozessgegner nicht gesondert auferlegt werden.

BGH vom 14.05.2009, V ZB 172/08

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