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Lösung für 10%-Mietminderungs-Fälle

Mittwoch, 15. Dezember 2010 PDF Version

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als 10% von der vereinbarten ab, so kann der Mieter rückwirkend die Miete mindern und die zuviel gezahlten Beträge bis zur Verjährungsgrenze zurückfordern. Dies kann für den Vermieter erhebliche Kosten verursachen.

Eine neue BGH-Entscheidung zeigt hierzu eine Lösungsmöglichkeit für Vermieter auf. Im Fall enthielt der Mietvertrag folgende Klausel:

“Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.”

Das Gericht war der Auffassung, dass aufgrund dieser Klausel eine bestimmte Wohnungsgröße nicht geschuldet sei. Für zukünftige Mietverträge wäre es mit einer solchen Klausel möglich, die Risiken einer kleiner als angegebenen Wohnung zu vermeiden. Für die Betriebskostenabrechnung muss allerdings dann auf die tatsächliche Größe abgestellt werden.

BGH vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09

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Wohnung zu klein – keine Minderung

Mittwoch, 09. Dezember 2009 PDF Version

Bekanntermaßen steht Mietern bei Abweichungen von der vereinbarten Wohnungsgröße um -10% oder mehr ein Minderungsrecht in entsprechender Höhe zu. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits 2004 entschieden. (Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03) Entscheidend ist aber dabei, dass die Wohnungsgröße auch tatsächlich vereinbart worden ist. Dies setzt in der Regel eine schrftliche Vereinbarung im Mietvertrag  voraus.

In einem Fall des Amtsgerichts Hagen war eine Wohnung wohl mit einer Größe von 100 qm inseriert worden. Im Mietvertrag war indess gar keine Größenangabe aufgenommen worden. Tatsächlich war die Wohnung nur ca. 90 qm groß – der Mieter wollte die Miete mindern. Dies versagte ihm das Amtsgerich:

“Eine Zusicherung liegt hierbei nur vor, wenn der Vermieter für die angegebene Quadratmeter-Größe auch einstehen will. Dies kann nur bei Vorliegen besonderer Umstände angenommen werden.”

Fazit: Will der Mieter vom Vermieter eine verbindliche Festlegung über die Größe der angemieteten Wohnung, so sollte er beim Abschluss des Mietvertrages auf die Angabe eine Größe bestehen.

Amtsgericht Hagen vom 14.04.2008, 9 C 500/07

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