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Steuerrisiko bei vererbten Familienheim mit Wohnungsrecht

Donnerstag, 14. August 2014 PDF Version

Häufig wird das mit dem Familienwohnheim bebaute Grundstück beim Tod des ersten Ehegatten testamentarisch den Kindern zugewendet. Der verbliebene Ehegatte erhält ein lebenslanges Wohnungsrecht.

Dieses Modell kann sich nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofes als Bumerang herausstellen.

Denn nach Auffassung des II. Senats ist das Wohungsrecht zu versteuern. Übersteigt das sonstige vererbte Vermögen den Steuerfreibetrag des Ehegatten, entsteht Erbschaftssteuer, die man häufig gerade hierdurch vermeiden wollte. Wer ein solches Testament “im Schrank” oder bei Gericht hinterlegt hat, sollte dies unbedingt prüfen und ändern. Änderungen von notariellen Testamenten sind nur in notarieller Urkunde möglich.

BFH vom 3.6.2014, Az. II R 45/12

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Auszug in ein Pflegeheim

Freitag, 28. Januar 2011 PDF Version

Ein Wohnungsrecht ist ein spezieller Fall einer persönlichen Dienstbarkeit (§ 1093 BGB). Es wird im Grundbuch eingetragen und erlischt bei Tod des Wohnungsberechtigten.

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, was geschieht, wenn der Wohnungsberechtigte beispielsweise in ein Pflegeheim verlegt wird und die Wohnung somit dauerhaft nicht mehr nutzen kann. Für diese Fälle sollten vom Notar bei Bestellung des Wohnungsrechts detaillierte Regelungen vorgesehen werden. Zum einen geht es darum, ob der Wohnungsberechtigte möglicherweise Ersatzleistungen beanspruchen oder seine Wohnung vermieten kann. Auf der anderen Seite treten unnötige wirtschaftliche Schäden ein, wenn das Wohnungsrecht weiter besteht, obwohl der Berechtigte hiervon nichts hat.

Das OLG Saarbrücken hat mit Beschluss vom 05.08.2010 mit der ganz herrschenden Meinung entschieden, dass der dauerhafte Umzug in ein Pflegeheim nicht zu einem Erlöschen des Wohnungsrechts führt, wenn dies nicht in der notariellen Bewilligung so vorgesehen ist. Dies sei kein Fall der dauernden Unmöglichkeit der Ausübung.

Ein vom Notar gut gefasstes Wohnungsrecht enthält die Regelung, dass das Wohnungsrecht bei dauerhaftem Umzug in ein Pflegeheim erlischt und zur Löschung bewilligt werden muss. Außerdem sollten Ersatzleistungen und die Möglichkeit der Vermietung (Übertragung an Dritte) ausgeschlossen werden.

OLG Saarbrücken vom 05.08.2010, 5 W 175/10-65

Vorauszahlung auf Betriebskosten

Donnerstag, 27. Januar 2011 PDF Version

Der im Grundbuch eingetragene Wohnungsberechtigte (§ 1093 BGB) wohnt dort im Zweifel unentgeltlich. Er schuldet insbesondere keine Betriebskosten, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.

Im Fall des BGH vom 18.06.2010, war in der notariellen Bestellung des Wohnungsrechts vereinbart, dass der Berechtigte Betriebskosten zu tragen hat. Konkret ging es darum, ob er hierauf – wie ein Mieter – Vorauszahlungen erbringen muss. Dies verneinte der BGH zu Recht, da eine Vorschusszahlung sei nicht vereinbart. Selbst ein Mieter schuldet nur Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist.

Wird daher ein Wohnungsrecht beim Notar begründet und soll der Berechtigte die Betriebskosten tragen, sollte auch eine Vorschusspflicht ausdrücklich vereinbart werden.

BGH vom 18.06.2010, V ZR 196/09

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