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Verspätete Zahlung als Kündigungsgrund

Montag, 01. August 2011 PDF Version

Zahlt der Mieter seine Miete nicht pünktlich, kann der Vermieter kündigen. Zunächst ist allerdings eine Abmahnung erforderlich. Geht nach Zugang der Abmahnung eine Miete erneut verspätet ein, kann der Vermieter kündigen. Dies hat der BGH mit Urteil vom 04.05.2011 entschieden.

Wenn der Vermieter unpünktliche Zahlungen allerdings über Jahre (im BGH-Fall von 1983 – 2007) unbeanstandet gelassen hat, genügt eine unpünktliche Zahlung nach Abmahnung nicht für eine Kündigung. Zwar seien wiederkehrende Vertragsverletzungen nicht deshalb in einem mildernen Licht zu sehen, weil der Vermieter sie hinnehme, der Mieter könne seinerseits jedoch aus dem Verhalten des Vermieters auch nicht den Schluss ziehen, dass der Vermieter das vertragswidrige Verhalten auch in Zukunft hinnehmen werde.

Mahnt der Vermieter den Mieter ab, so ist klargestellt, dass verspätete Zahlungen in Zukunft nicht mehr geduldet werden.

Ob in einem solchen Fall eine zweite oder weitere unpünktliche Zahlung für eine Kündigung genügt, hat der BGH leider nicht klargestellt. So bleibt es in solchen Fällen bei einer Einzelfallfrage, ob das Verhalten des Mieters zur Kündigung berechtigt. M.E. müsste spätestens nach einer zweiten unpünktlichen Zahlung eine Kündigung möglich sein. Wie lange soll der Vermieter die unpünktliche Zahlung sonst noch hinnehmen?

BGH vom 04.05.2011, VIII ZR 191/10

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Basics I – fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Donnerstag, 06. Mai 2010 PDF Version

Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter dem Mieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB fristlos kündigen. In einer grundlegenden Entscheidung aus dem Jahr 2003 hat der BGH klargestellt, dass hinsichtlich der Begründung des Kündigungsgrundes keine übertriebenden Anforderungen an den Vermieter zu stellen sind:

“Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters, so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich.”

Wird hingegen auch Zahlung vom Mieter verlangt, so muss die Aufschlüsselung der einzelnen Forderungen natürlich genauer erfolgen.

BGH vom 22.12.2003, VIII ZB 94/03

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