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Geltungszeitpunkt des Mietspiegels

Donnerstag, 08. August 2013 PDF Version

Manchmal finde ich richterliche Verfügungen ganz amüsant. Folgender Fall: Vermieter macht Anfang 2013 Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels 2011 geltend. 3 Monate später tritt der Mietspiegel 2013 in Kraft. Ich erhebe für den Vermieter Klage. Das Gericht moniert, dass die Mieterhöhung ja gar nicht mit dem neuen Mietspiegel 2013 begründet worden sei. Meine Antwort: “Den gab es zu diesem Zeitpunkt ja auch noch gar nicht.”

Verfügung:

“… weise ich darauf hin, dass das Mieterhöhungsverlangen nunmehr unter Bezugnahme auf den neuen Mietspiegel 2013 zu begründen ist, da dieser rückwirkend ab dem 01.09.2012 Wirkung entfaltet.”

Davon abgesehen, dass der Mietspiegel 2013 deutlich höhere Mieten in diesem Mietspiegelfeld aufweist, kann das natürlich auch nicht sein. Wie soll der Vermieter mit einem zukünftigen Mietspiegel seine Mieterhöhung begründen? Ein Mietspiegel kann natürlich erst dann herangezogen werden, wenn er im Amtsblatt veröffentlicht worden ist.

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Verwalterzustimmung – ungelöste Probleme

Freitag, 02. November 2012 PDF Version

Muss der WEG-Verwalter zu einem Verkauf einer Wohnung seine Zustimmung erteilen, stellt sich die Frage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt. Das Kammergericht hat jüngst entschieden, dass die Zustimmung vom im Zustimmungszeitpunkt aktuellen Verwalter erteilt werden kann. Verliert dieser vor der Eintragung des Eigentumswechsels seine Verwalterstellung, ist dies unerheblich.

Das OLG Frankfurt a.M. sieht dies anders. Der zustimmende Verwalter müsse im Umschreibungszeitpunkt noch Verwalter sein.

Dies führt in der Praxis dazu, das der neue Verwalter ggf. erneut seine Zustimmung erteilen muss. Dies ist aus praktischen Gesichtspunkten natürlich misslich. In Berlin ist die Frage durch die Entscheidung des Kammergerichts vermutlich vorerst vom Tisch. Es bleibt abzuwarten, wann und ob der BGH Klarheit in dieser Frage schafft.

OLG Frankfurt a.M. vom 19.12.2011, 20 W 406/11

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Signatur_DS_2009

Zustimmung des alten Verwalters

Montag, 08. Oktober 2012 PDF Version

Wenn die Teilungserklärung zur Wirksamkeit des Kaufvertrages die Zustimmung des Verwalters verlangt, muss der aktuelle Verwalter zum Notar gehen und seine Zustimmung erklären. Es ist seit langem umstritten, ob die Zustimmung des zum Zeitpunkt des Kaufs bestellten Verwalters reicht, wenn bis zum Eigentumsumschreibungsantrag im Grundbuch der Verwalter wechselt. Manche Grundbuchämter verlangen hier die Zustimmung desjenigen Verwalters, der zum Zeitpunkt Antrag auf Eigentumsumschreibung bestellt ist.

Für Berlin hat das Kammergericht mit Beschluss vom 28.02.2012 (1 W 41/12) diese Frage erfreulicherweise praktisch gelöst. Die einmal dem Notar zugegangene Verwalterzustimmung genüge, auch wenn bis zum Eigentumsumschreibungsantrag der Verwalter wechsele. Er muss nur bei Zustimmung noch der zuständige Verwalter gewesen sein.

Obwohl es hierzu noch keine Entscheidung des BGH gibt, ist diese Frage damit für Berlin geklärt. In anderen Oberlandgerichtsbezirken wird dies teilweise anders gesehen.

Kammergericht vom 28.02.2012, 1 W 41/12

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Signatur_SA_2009

Rücktritt vom Kaufvertrag bei KfZ-Sachmangel

Donnerstag, 14. Juli 2011 PDF Version

Ist eine Kaufsache (hier PkW) mangelhaft und kann der Verkäufer den Mangel im Rahmen der Mängelbeseitigung mehrfach nicht beheben, steht dem Käufer grundsätzlich das Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag bei  Rückzahlung des Kaufpreises zu. (ggf. um Nutzungsentschädigung gemindert)

Eine Ausnahme sieht das Gesetz für Bagatellmängel vor. § 323 BGb sieht hierzu vor:

“Hat der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, so kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.”

Die Frage der ERhebnlichkeit ist naturgemäß immer wieder streitträchtig und kann auch nur im Einzelfall und nicht pauschal beantwortet werden. Eine andere Frage ist, auf welchen Zeitpunkt abzustellen ist. Im Fall des BGH waren u.a. Fehler an der vorderen Achseinstellung vom Käufer gerügt worden, die der Verkäufer mehrfach nicht beheben konnte. Er trag vom Kaufvertrag zurück und forderte die Rückzahlung des Kaufpreises. Später stellte sich durch ein Gutachten heraus, dass der Mangel mit verhältnismäßig geringen Kosten zu behebne war. Der Verkäufer behauptete, dass daher kein Rücktritt möglich sei.

Dies sag der BGH anders und entschied zugunsten des Käufers. Es ist auf den Zeitpunkt des Rücktritts abzustellen. In diesem konnte nicht geklärt werden, welche Ursache das fehlerhaften Fahrverhaltens des Fahrzeugs hatte. Daher konnte in diesem Zeitpunkt nicht von einem Bagatellmangel ausgegangen werden.

BGH vom 12. 03.2008, 3 O 527/05

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Signatur_GB_2010