Artikel mit ‘Zustellung’ getagged

Abrechnung gegenüber nur einem Mieter

Freitag, 04. Februar 2011 PDF Version

Normalerweise müssen rechtsgeschäftliche Erklärungen (Kündigungen, Mieterhöhungen usw.) innerhalb eines Mietverhältnisses gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Sind die Mieter ein Ehepaar, ist eine Kündigung nur möglich bei Ausspruch an beide Mieter.

Eine Ausnahme hat der BGH im Urteil vom 28.04.2010 (VIII ZR 263/09) gemacht. Eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachforderung des Vermieters kann auch gegenüber nur einem Mieter erklärt werden. Diesem gegenüber erfülle die Abrechnung seine Funktion. Der betroffene Mieter kann auch ohne Mitwirkung seiner Mitmieter prüfen, ob die Nachforderung berechtigt ist.

Zur Zahlung der Nachforderung dürfte dann allerdings nur dieser einzelne Mieter verpflichtet sein. Im Hinblick auf die sonstige Systematik des Mietrechts erstaunt diese Entscheidung. In der Praxis wird sie wichtig sein, da einem manchmal der Verbleib des anderen Mieters gar nicht bekannt sein wird.

Für den konkreten Fall rate ich dennoch, die Abrechnung gegenüber allen Mietern zu adressieren. Nötig ist dies allerdings nach dieser Entscheidung des BGH nicht mehr.

BGH vom 28.04.2010, VIII ZR 263/09

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Signatur_SA_2009

Einwurf in den Hausbriefkasten und trotzdem keine Zustellung?

Dienstag, 10. November 2009 PDF Version

Zustellungen von Schriftstücken sind für Vermieter von Besonderer Bedeutung. Insbesondere für Kündigungen und Betriebskostenabrechnungen. Das OLG Koblenz hat zu diesem Thema eine deutliche Entscheidung getroffen:

In einem Rechtsstreit ging es im Rahmen der Berufung um die Zustellung eines Versäumnisurteils. Dieses war der Beklagten in den mit ihrem Namen versehenen Briefkasten an  ihrer (ehemaligen) Wohnung übersendet worden. Nachweislich war sie aber einige Tage zuvor dort ausgezogen. Eine wirksame Zustellung lag nach Auffassung des Gerichts daher nicht vor.

Es kommt nicht darauf an, ob ein Briefkasten mit dem Namen des Mieters existiert, sondern, ob dieser tatsächlich an dieser Anschrift noch erreichbar ist. Nach § 130 Abs. 1 BGB muss eine Willenserklärung dem Abwesenden zugehen, damit sie wirksam wird.

OLG Koblenz vom 11.12.2008,  5 U 399/08

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Signatur_DS_2009

Zustellung bei defektem Briefkasten

Dienstag, 03. November 2009 PDF Version

Zustellungen sind ein leidiges Thema. Mieter oder anderen Personen wenden häufig ein, ein Schreiben habe sie nicht erreicht, da ihr Briefkasten nicht verschließbar sei. Der Brief müsse von einem “ominösen Unbekannten” entwendet worden sein. Um genau diese Frage ging es vor dem OLG Nürnberg in eine Bußgeldsache.

Das Gericht entschied, dass eine Zustellung nach § 180 ZPO auch dann wirksam sein könne, wenn der Briefkasten “unsicher”, da unverschließbar sei. Etwas anderes will es nur für die Fälle annehmen, in denen diese Unsicherheit für den Zusteller objektiv erkennbar ist. Dies betrifft Fälle, in denen der Briefkasten erkennbar äußerlich stark ramponiert ist oder er so voll ist, dass Briefe aus dem Schlitz heraus schauen.

Kündigungen und ähnlich relevante Schreiben sollen zu Sicherheit immer durch einen Boten zugestellt werden. Dieser steht in einem Prozess dann als Zeuge zur Verfügung. Der Bote sollte allerdings abwägen, ob die Ersatzzustellung an dem betreffenden Briefkasten sicher ist.

OLG Nürnberg vom 26.05.2009, 1 St OLG Ss 76/09

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Signatur_DS_2009

Vertrauen in die Deutsche Post

Dienstag, 22. September 2009 PDF Version

Die Deutsche Post ist pünktlich und schnell. So sieht es der Bundesgerichtshof:

In einem kürzlich entschiedenen Fall hatte der Berufungskläger bzw. sein Anwalt einen Schriftsatz einen Tag vor Ablauf der Frist in den Briefkasten eingeworfen. Und zwar wenige Minuten vor der auf dem Briefkasten angegebenen Leerungszeit. Es kam wie es kommen musste: Der Schriftsatz kam einen Tag zu spät an, die Frist war versäumt. Über den Widereinsatzungsantrag hatte der BGH zu entscheiden:

Der Bürger darf darauf vertrauen, dass die Postlaufzeiten, die die Post für den Normalfall angibt auch eingehalten werden: Bei werktags aufgegebenen Sendungen ist davon auszugehen, dass diese den Empfänger am nächsten Tag erreichen. Dies soll auch dann gelten, wenn aufgrund von Feiertagen mit einem erhöhten Briefaufkommen zu rechnen ist. Außerdem darf auf die angegebenen Postleerzeiten vertraut werden. Dies schließt auch ein Vertrauen darauf ein, dass der Briefkasten nicht zu früh geleert wird.

Was bleibt? Der BGH hat ein großes Vertrauen in die Deutsche Post AG: Briefe kommen werktags am nächsten Tag an und Briefkästen werden punktgenau geleert. Fehler in der Postlaufzeit werden dem Absender nicht zugerechnet. Und das,  obwohl die Post nach etwas älteren Meldungen an der Zustellung sparen will.

BGH vom  20.05.2009, IV ZB 2/08

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