Artikel mit ‘Zwangsversteigerung’ getagged

Einmalmietzahlung als Gläubigerbenachteiligung

Montag, 29. September 2014 PDF Version

In der Zwangsversteigerung finden sich oft Konstruktionen, mit denen der Schuldner sich oder ihm nahestehende Personen auch nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung im Besitz des Objektes halten wollen. Beliebt ist hierbei ein langjähriger Mietvertrag, bei dem die Miete angeblich schon im Vornherein für die gesamte Mietzeit bezahlt worden sei.

Solche Konstellationen verstoßen § 1124 Abs. 2 BGB. Denn dem Gläubiger gegenüber sind Mietzahlungen für nach der Beschlagnahme liegende Zeiträume unwirksam.

Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber nur dann, wenn der Mietvertrag nicht auf Lebenszeit abgeschlossen ist. In diesem Fall lässt sich nämlich die insgesamt gezahlte Miete nicht auf eine Monatsmiete umrechnen.

Im Urteil vom 30.04.2014 (VII ZR 103/13) hatte es der Bundesgerichtshof mit einer Fallgestaltung zu tun, bei der ein Festmietvertrag auf einem bestimmten Zeitraum geschlossen worden war. Angeblich war die Miete bereits bei Abschluss des Mietvertrages vollständig entrichtet.

In diesem Fall hat der BGH kein Problem damit, die Gesamtmiete durch die Anzahl der Monate zu teilen und so einen fiktiven Monatsmietzins zu errechnen. Dieser sei für nach der Beschlagnahme liegende Zeiträume eben nicht gezahlt. Der Ersteher konnte wegen Mietrückständen kündigen.

BGH vom 30.04.2014, VII ZR 103/13

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Signatur_SA_2014

Risiko beim Grundstückserwerb (Kündigungsausschluss)

Freitag, 18. Oktober 2013 PDF Version

Beim Grundstückserwerbe “kauft” man bekanntlich die Mietverhältnisse mit. Nach § 566 BGB gehen diese auf den Erwerber über. Dies gilt auch in Zwangsversteigerungsverfahren.

Ist im Mietvertrag mit dem früheren Vermieter nun ein Kündigungsverzicht wegen ordentlicher Kündigungsgründe z.B. Eigenbedarf enthalten, wirkt diese Vereinbarung grundsätzlich auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Insbesondere in Zwangsversteigerungsfällen, in denen ausschließlich wegen Eigenbedarf erworben worden ist, kann dies ein erhebliches Problem sein. Unter Umstände ist man dauerhaft an ein Mietverhältnis gebunden, solange sich der Mieter keine Vertragsverstöße erlaubt.

Nicht nur daher ist es entscheidend, vor dem Erwerb einer Immobilie die Vertragsverhältnisse auf Herz und Nieren überprüfen zu lassen. Vor allem bei Eigennutzungsabsicht kann sich so manche Immobilie im Nachhinein als Fehlkauf herausstellen. Nicht selten tauchen erst im Nachhinein extrem vermieterbenachteiligende Verträge auf. Der Schutz des Erwerbers bei ihn eindeutig benachteiligenden Mietverträgen ist sehr schlecht ausgestaltet. Für Missbrauchsfälle wäre eine gesetzliche Regelung wünschenswert. Zumindest sollen Mieter verpflichtet werden, Mietverträge im Zwangsversteigerungsverfahren offen zu legen.

BGH vom 16.10.2013, VIII ZR 57/13

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Keine Wohngeldhaftung für Voreigentümer

Montag, 23. September 2013 PDF Version

Der BGH hat eine wichtige Frage für Erwerber von Immobilien (Eigentumswohnungen) im Zwangsversteigerungsverfahren getroffen:

Der Erwerber haftet nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte versucht, die Wohngeldrückstände des Voreigentümers (Vater des Erwerbers) gegenüber dem Erwerber durchzusetzen. Der Antrag auf Zwangsversteigerung der Wohnung hatte bis zum BGH keinen Erfolg. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG stelle kein dingliches Recht der Eigentümergemeinschaft dar. Es handele sich lediglich um eine Privilegierung bei der Verteilung der in der Zwangsversteigerung erzielten Masse. Wohnungseigentümergemeinschaften werden bis maximal 5% des Verkehrswertes bei der Verteilung begünstigt, auch wenn sie keine dinglichen Rechte eingetragen haben.

Das Urteil zeigt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter nicht zögern sollten, bei höheren Hausgeldrückständen schneller Zwangsversteigerungsanträge zu stellen, um Fälle wie den Entschiedenen zu verhindern.

BGH vom 13.09.2013, V ZR 209/12

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Berliner Räumung aus Zuschlagsbeschluss

Mittwoch, 14. August 2013 PDF Version

Gegen den Eigentümer kann der Erwerber im Zwangsversteigerungsverfahren aus dem vollstreckbaren Zuschlagsbeschluss die Räumungsvollstreckung einleiten. Leider ist dies bislang nicht – wie im Mietrecht – über eine kostengünstige Berliner Räumung möglich. Es fehlt insoweit am Vermieterpfandrecht des Erstehers. Dies hat der BGH nunmehr bestätigt und damit die Rechtslage bis 01.05.2013 abschließend beantwortet.

Viel wichtiger und bislang nicht hinreichend besprochen ist der Einfluss des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 01.05.2013, insbesondere zum neuen § 885a ZPO für die Vollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss. Darin heißt es:

“Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.”

In § 885 Abs. 1 ZPO ist die reine Besitzeinweisung ohne dass es auf den sonstigen Besitz des Schuldners ankäme. Das bedeutet, dass auch aus einem Zuschlagsbeschluss die kostengünstige Berliner Räumung eingeleitet werden kann. Denn § 885a ZPO setzt kein Vermieterpfandrecht mehr voraus!

Dies hat auch der Gesetzgeber in BT-DRS.  17/10485, S. 31 dargelegt:

“Absatz 1 sieht vor, dass der Vollstreckungsauftrag des Gläubigers auf die Besitzverschaffung an den Räumen beschränkt werden kann. Abweichend von der Konstruktion der „Berliner Räumung“ setzt die vereinfachte Räumung nicht voraus, dass der Gläubiger sein Vermieterpfandrecht an den in die Räume eingebrachten Gegenständen des Schuldners ausübt. Damit beschränken sich die Regelungen in der ZPO auf die zwangsweise Durchsetzung des Herausgabeverlange.”

Für Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren stellt dies eine extreme Erleichterung dar. Denn die Räumungskosten gegen den Schuldner konnte man in der Regel abschreiben. Es bleibt abzuwarten, wann sich diese Möglichkeit auch bis zu den Gerichtsvollziehern durchgesprochen hat.

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Wann muss ich Sicherheiten im Zwangsversteigerungsverfahren leisten.

Montag, 15. Juli 2013 PDF Version

Der potentielle Erwerber im Zwangsversteigerungsverfahren muss auf Verlangen des Gläubigers Sicherheit in Höhe von 10% des Verkehrswertes für sein Gebot leisten. Eine neue BGH-Entscheidung zeigt, wie wichtig es ist, sich hierum frühzeitig zu kümmern, seidem Barhinterlegungen im Termin nicht mehr möglich sind.

Zitat:

“Eine Sicherheitsleistung kann auch durch eine Bareinzahlung auf ein bei einem Kreditinstitut geführten Konto der Gerichtskasse erbracht werden. Allerdings muss der Betrag vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben sein und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegen.”

Ist dies nicht der Fall, wird der Rechtspfleger das Gebot – egal wie hoch – zurückweisen. Wer eine Immobilie in der Zwangversteigerung erwerben will, sollte sich unbedingt vorher anwaltlich von einer hiermit häufig befassten Kanzlei beraten lassen. Es lauern enorme Risiken, die man als Gelegenheitskäufer kaum einschätzen kann. Wer nicht riskieren möchte, viel Geld in den Sand zu setzen, solle die Lage vorab rechtlich prüfen lassen, zumal die “Schnäppchen” der vergangenen Jahre auch der Vergangenheit angehören. “Günstige” Immobilien haben häufig auch einen Pferdefuß und nicht zuletzt ungeklärte Nutzungsverhältnisse.

BGH vom 28.02.2013, V ZB 164/12

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Teillöschung führt zur Gesamtlöschung

Donnerstag, 20. Januar 2011 PDF Version

Dienstbarkeiten in Abt. II des Grundbuchs, die sich auf das Grundstück einer WEG beziehen, müssen immer in allen Wohnungsgrundbuchblättern eingetragen sein. Nur so kann der Gläubiger sein Recht gegen sämtliche Miteigentümer durchsetzen.

Im Fall des OLG Düsseldorf vom 22.09.2010 ging eine Grunddienstbarkeit als nachrangiges Recht bei einer Wohnungseigentumseinheit durch Zwangsversteigerung unter.

Das Grundbuchamt löschte daraufhin die Dienstbarkeit an allen Grundbuchblättern. Die Beschwerde der Berechtigten der Dienstbarkeit wurde zurückgewiesen. Das Erlöschen an einem einzelnen Wohnungseigentum führe zum Erlöschen des gesamten Rechts.

Diese Folge kann sowohl als Zwangsversteigerung als auch beim Anlegen oder Schließen von Grundbuchblättern passieren. Der Berechtigte muss darauf achten, dass sein Recht wirklich in allen Grundbüchern eingetragen bleibt.

OLG Düsseldorf vom 22.09.2010, III Wx 46/10

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Signatur_SA_2009

Wirtschaftliche Schieflage eines Bauträgers

Mittwoch, 05. Januar 2011 PDF Version

Grundsätzlich hat der Notar die Vertragsparteien bei Beurkundung eines Bauträgervertrages lediglich über rechtliche, nicht über wirtschaftliche Fragen aufzuklären.

Mit Urteil vom 22.07.2010 hat der BGH festgestellt, dass dies anders ist, wenn im Zeitpunkt der Beurkundung im Grundbuch bereits ein Zwangsversteigerungsvermerk zulasten des Verkäufers bzw. des Bauträgers eingetragen ist. In diesem Fall könne der Notar zumindest gehalten sein, die Käufer auf eventuelle wirtschaftliche Schieflage des Bauträgers hinzuweisen.

Eine solche stellt für den Käufer ein erhebliches Risiko dar, denn dieser leistet in der Regel bereits vorab eine Zahlung von 30 der Vertragssumme gem. § 3 Abs. 2 Nr. MaBV. Hiermit wollte der Gesetzgeber einen Mindestschutz des Verkäufers erreichen. Ist der Bauträger jedoch bereits in finanzielle Schieflage geraten, so ist nicht gesichert, ob das Kaufobjekt mangelfrei fertig gestellt werden wird.

Diese Gefahr wird durch die MaBV nicht abgesichert. Diese Ausnahmesituation führt dazu, dass der Notar nach § 14 BNotO verpflichtet ist, ausnahmsweise über die wirtschaftlichen Risiken des Rechtsgeschäftes aufzuklären. Dies gilt, wenn es sich um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB handelt.

Der Verbraucher ist sich regelmäßig der Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerkes und dessen wirtschaftlicher Bedeutung nicht bewusst.

BGH, Urt. v. 22.07.2010 – VIII ZR293/09

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Signatur_DS_2009

Aufhebung eines Zuschlagsbeschlusses

Mittwoch, 02. Juni 2010 PDF Version

Durch den Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer des zwangsversteigerten Grundstücks. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Zuschlagsbeschluss vom Versteigerungsgericht aufgehoben und einem anderen Bieter der Zuschlag erteilt wird.

Wie in in einem solchen Fall die Eigentumslage und das rechtliche Verhältnis zwischen erstem und zweiten Ersteher ist, hat der BGH jetzt entschieden:

Wenn der Zuschlagsbeschluss aufgehoben und einem anderem Erwerber erteilt wird, so verliert der erste Ersteher rückwirkend sein Eigentum an dem Grundstück. Entscheidender Zeitpunkt ist das Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses. Der zweite Ersteher wird hingegen erst mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung an ihn Eigentümer. In der Zwischenzeit bleibt der Zwangsversteigerungsschuldner Eigentümer des Grundstückt.

Da der erste Ersteher in der Regel bereits Besitz über das Grundstück erlangt und auch schon Mieten eingezogen haben kann, war ist auch das rechtliche Verhältnis zwischen ersten und zweitem Erwerber wichtig. Zwischen ihnen besteht ein sogenanntes Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Das  bedeutet, dassder neue Ersteher einen Herausgabeanspruch auf Mieten, Pacht und andere Nutzungen nach § 987 BGB hat – ab dem eitpunkt an dem er Eigentümer kraft Zuschlag geworden ist. Ebenso steht ihm ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Aufhebung eines Zuschlagsbeschlusses

Dienstag, 08. Dezember 2009 PDF Version

Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass ein Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung nicht nach § 765a ZPO aufgehoben werden kann. Nachdem der Ersteher den Zuschlag im Versteigerungsverfahren für ein Einfamilienhaus erhalten hatte, beantragten der im Objekt wohnenden Schhuldner und ehemaligen Eigentümer die Anordnung der Zwangsversteigerung gemäß § 765a ZPO aufzuheben, weil er lebensbedrohlich erkrankt sei. Sein Antrag hatte keinen Erfolg.

Offen bleiben konnte, ob der Antrag zu einem früheren Zeitpunkt erfolgreich gewesen wäre. Nach Zuschlag ist der Antrag jedenfalls auf eine Entscheidung gerichtet, die das Vollstreckungsgericht nicht treffen kann. Die Entscheidung über den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren ist der Rechtskraft fähig. Wenn eine Entscheidung aber rechtskräftig ist, so kann sie nicht mehr im Rechtsmittelverfahren aufgehoben worden.

Durch den Zuschlag im Versteigerungsverfahren wird durch eine hoheitliche Maßnahme Eigentum erworben. Alle dem die Versteigerung betreibenden Recht nachgehenden Rechte am Grundstück (Grundschuld, Hypothek etc.) erlöschen. Der Ersteher erwirbt daher mit seinem Gebot lastenfreies Eigentum – meist zu einem Preis, der unter dem Verkehrswert liegt. Ein Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung ist allerdings auch mit Risiken und Unwägbarkeiten verbunden. Wir beraten Sie gerne, wenn Sie Interesse an einer solchen  Immobilie haben. Angebote werden bei den Amtsgerichten, in Tageszeitungen oder auch im Internet veröffentlicht.

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Es bleibt in der Familie (Eigenbedarf)

Mittwoch, 22. Juli 2009 PDF Version

§ 573 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter die Möglichkeit dem Mieter wegen Eigenbedarf ordentlich zu kündigen – eine insbesondere nach der Zwangsversteigerung beliebte Methode. Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein solcher Eigenbedarf auch dann vorliegt, wenn er mit Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters begründet wird. Allerdings muss dann ein besonders enger Kontakt zwischen Vermieter und Schwager bestehen und nachgewiesen werden.

BGH vom 03.03.2009, VIII ZR 247/08

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Bietinteressenten aufgepasst!

Mittwoch, 10. Juni 2009 PDF Version

Nicht selten tauchen gerade bei Zwangsversteigerungen von Grundstücken langfristige Mietverträge mit Mietern auf, die an den Zwangsverwaltungsschuldner Baukostenzuschüsse geleistet haben. Solche Baukostenzuschüsse werden gelegentlich in Form von Mietvorauszahlungen vereinbart, die dann in konkreten Bauleistungen am Mietobjekt, welche zu dessen Wertsteigerung führen, ihren Niederschlag finden.

Vorausgesetzt die Verwendung als Baukostenzuschuss wurde nachgewiesen, haben künftig Ersteher in der Zwangsversteigerung ein Problem: Sie können sich zwar langfristiger Verträge , vorallem Gewerbemietverträge, nach § 57 a, c ZVG relativ schnell entledigen. Aber der BGH hat nun entschieden, dass sie dem Mieter einen entsprechenden Bereicherungsausgleich zahlen müssen, wenn sie (auch nur fiktiv) durch die getätigten Investitionen einen Mehrerlös bis zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsendes bei Weitervermietung an einen Dritten erzielen könn(t)en.

Nicht der Schuldner und ehemalige Vermieter sei hier bereichert. Denn es käme weiterhin nicht auf die Wertsteigerung an sich oder die Höhe der Aufwendungen für das Zwangsversteigerungsobjekt an.

Hierdurch sei auch nicht etwa der Realgläubiger benachteiligt, der unter Umständen nun mit niedrigeren Geboten rechnen muss, denn der Ersteher habe nur einen Ausgleich zu leisten für etwas, das er erhält, wofür aber der Rechtsgrund später durch die vorzeitige Kündigung wegfällt.

Selbst wenn die Befristung des Vertrags mangels Einhaltung der Formvorschriften unwirksam ist, besteht nach Ansicht des Gerichts der Ausgleichsanspruch grundsätzlich.

Bietinteressenten sollten daher aufmerksam kalkulieren!

BGH vom 29.04.2009, XII ZR 66/07

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Wer zu spät kommt, den bestraft der BGH

Samstag, 06. September 2008 PDF Version

Anfechtung eines Gebotes in der Zwangsversteigerung

Kein Erbarmen kannte der BGH mit einem Bieter in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Dieser war zu spät zur Versteigerung erschienen und hatte 70.000 € für das Grundstück geboten. Vor seinem Erscheinen hatte der Rechtspfleger auf nach ¶ 52 Abs. 1 ZVG bestehen bleibende Rechte Dritter in Höhe von 44.000 € hingewiesen. Dem Bieter wurde als Meistbietendem der Zuschlag erteilt. Später wollte er hiervon loskommen und legte Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss des Gerichts ein.

Der BGH sprach ihm ein solches Recht auf Anfechtung seines Gebotes wegen Irrtum (¶¶ 142 Abs. 1, 119 Abs. 1 BGB) ab, wobei er offen ließ, ob eine solche Anfechtung im Versteigerungsverfahren überhaupt möglich sei. Denn der Bieter habe sich lediglich bei seiner Kalkulation über die Höhe seines Gebotes geirrt, nicht hingegen über seine Erklärung als solche.

Wie der vorliegende Fall zeigt, sollte der Interessent an einem Zwangsversteigerungsobjekt nicht nur genaue Kenntnisse im Zwangsversteigerungsrecht haben, sondern auch pünktlich zum Termin erscheinen, um wirklich alle Versteigerungsbedingungen mitzubekommen. Gern stehen wir daher zur Beratung beim Erwerb eines Objektes in der Zwangsversteigerung zur Verfügung.

BGH vom 05.06.2008, V ZB 150/07

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