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Der Zwangsverwalter hat in Erfüllung seiner Pflichten aus § 152 ZVG das laufende Wohngeld und im Verwaltungszeitraum beschlossene Sonderumlagen zu tragen und – soweit möglich – aus der Zwangsverwaltungsmasse zu zahlen.

Er ist jedoch nicht verpflichtet, rückständige Wohngelder oder (Teil-) Sonderumlagen zu bedienen, die vor dem Beschlagnahmezeitraum fällig geworden sind. Dies hat der BGH ausdrücklich so entschieden. In dortigen Verfahren hatte der Zwangsverwalter eine Abschlagszahlung auf eine alte Sonderumlageschuld entrichtet. Es stellte sich bei der Zahlungsklage der WEG die Verjährungsfrage. Der BGH entschied, dass die Zahlung des Zwangsverwalters nicht zu einer Verjährungshemmung geführt habe, da er zur Zahlung nicht gesetzlich ermächtigt war.

BGH vom 09.12.2011, V ZR 131/11

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Êine für ZWangsverwalter tückische Entscheidung hat das Aundesarbeitsgericht getroffen. Streitig war die Frage, ob ein Arbeitsverhältnis einer Hotelangestellten auf den Zwangsverwalter übergegangen war. Dieser hatte  mit allen Mitarbeitern außer der Klägerin neue Arbeitsverträge geschlossen und anschließend den Hotelbetrieb mit Zustimmung des Vollstreckungsgerichts unter unverändertem Namen selbst fortgeführt.

Das BAG gab der Arbeitnehmerin Recht. Das Arbeitsverhältnis sei auf den Zwangsverwalter übergegangen, da dieser den Betrieb fortgeführt hatte. Das Gericht hat hierin einen Fall des § 613a BGB gesehen.

BAG vom 18.08.2011, 8 AZR 230/10

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Von der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung werden nach der Entscheidung des BGH vom 08.12.2010 nur Miet- und Pachtansprüche des Schuldners umfasst sowie solche Ansprüche, die ihnen gleichstehen. Nicht umfasst sind hingegen Ansprüche aus einem Mietaufhebungsvertrag, in  dem sich der Mieter zu Ausgleichszahlungen verpflichtt, wenn der Vermieter bei einer Weitervermietung nur eine geringere Miete erzielen kann.

Welche Ansprüche der Zwangsverwalter im Einzelnen geltend machen kann, ist häufig eine schwierige Frage und nicht immer hinreichend geklärt. Daher sind Konkretisierungen des BGH sehr zu begrüßen.

BGH vom 08.12.2010, XII ZR 86/09

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Wird das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben, stellt sich die Frage, wieweit der Zwangsverwalter zuvor entstandene Mietansprüche gegen die Mieter gerichtlich noch durchsetzen kann.

Dabei ist zu differenzieren, ob die Zwangsverwaltung aufgrund Antragsrücknahme endet oder wegen des Zuschlags des Grundstücks in der Zwangsversteigerung.

Im ersten Falle darf der Zwangsverwalter Prozesse nur weiterführen, sofern das Vollstreckungsgericht dies im Aufhebungsbeschluss anordnet. Will der Gläubiger noch Mietforderungen durchgesetzt haben, muss er das Vollstreckungsgericht informieren. Es kann dann den Zwangsverwalter ermächtigen, die Rechtsstreitigkeiten fortzuführen.

In keinem Falle kann der Zwangsverwalter bei Aufhebung des Verfahrens aufgrund Rück¬nahme noch neue Rechtsstreitigkeiten einleiten. Im Normalfall – das heißt ohne entsprechende Anordnung des Gerichts – tritt in den laufenden Verfahren eine Erledigung ein. Das Streitgericht hat nur noch über die Kosten zu entscheiden.

Anders ist es bei der Aufhebung aufgrund Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Hier war bisher schon unstreitig, dass der Zwangsverwalter laufende Verfahren fortsetzen kann. Schließlich hat der Zwangsverwalter keinen Einfluss darauf, wann und ob der Zuschlag im Zwangs¬versteigerungsverfahren erteilt wird.

Nunmehr hat der BGH am 11.08.2010 entschieden, dass der Zwangsverwalter nach Aufhebung sogar noch neue Verfahren einleiten darf. Dem liegt die praktische Überlegung zugrunde, dass ansonsten hinsichtlich dieser Forderungen kein Forderungsinhaber mehr bestände. Außerdem kann der Zwangsverwalter ja nicht von vornherein wissen, ob ein Versteigerungstermin zu einem Zuschlag führt.

Es ist zu begrüßen, dass diese Frage für die Praxis geklärt ist. Nach Aufhebung aufgrund Zuschlags laufen also sowohl die bereits rechtshängigen Verfahren weiter. Der Zwangsverwalter hat darüber hinaus die Möglichkeit, noch offene Forderungen gegen den Mieter einzuklagen.

BGH vom 11.08.2010, XII ZR 181/08

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Das Führen falscher Titel (hier: Dr.) oder falscher Berufsabschlüsse (hier: Dipl. Kaufmann) kann nicht nur strafrechtliche Folgen haben. Auch für die Vergütung eines Zwangsverwalters kann dies verheerende Auswirkungen haben.

Der Antragsteller wurde in einem großen Verfahren zum Zwangsverwalter bestellt. Er trat als Dr. [...] Dipl. Kaufmann auf. Später stellte sich heraus, dass er weder über den Titel, noch über den Berufsabschluss verfügte und bereits hierfür vorbestraft war. Die beantragte Verfahrensvergütung von immerhin 389.772,39 € wurde ihm vom Versteigerungsgericht versagt. Zu Recht, wie der BGH feststellte.

Für die rechtliche Ableitung eines Vergütungsanspruches zieht der BGH die Vorschrift des § 654 BGB aus dem Maklerrecht heran. Den Verwirkungsgedanken verallgemeinert er und stellt fest, dass der Zwangsverwalter durch die fehlerhafte Titelführung Qualifikationen vorgespielt hat, die er tatsächlich nicht besaß. Damit waren die ihm nach § 152a ZVG i.V.m. ¶¶ 18, 21 ZwVwO verwirkt.

BGH vom 23.09.2009, V ZB 90/09

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In letzter Zeit ist hüufiger zu  beobachten, dass Gläuubiger (-banken) dazu Übergehen neben einem eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren kein Zwangsverwaltungsverfahren einzuleiten. Statt dessen wird aufgrund eines Antrages nach § 25 ZVG ein sogenannter Sequester vom Vollstreckungsgericht bestellt, der nur bestimmte Aufgaben zu erfüllen hat. Anders als der Zwangsverwalter, der die komplette Verwaltung des Objekts übernimmt (Vereinnahmung der Mieten, Versicherungen, Mängelbeseitigung, Neuvermietung etc.) wird dem Sequester im Zwangsversteigerungsverfahren lediglich eine bestimmte Aufgabe übertragen.

In unserem letzten Fall war dies z.B. die “Frostsicherung” des Objekts. Hintergrund ist vermutlich, dass die Gläubiger die Kosten der Zwangsverwaltung scheuen und statt dessen neu Kernaufgaben auf den Sequester übertragen wollen. Ob eine ordentlich durchgeführte Zwangsverwaltung nicht sinnvoller und sicherer ist, sei einmal dahingestellt.

Bereits 2005 hat der BGH über die Vergütung eines Sequesters in einem Verfahren nach § 848 Abs. 2 ZPO entschieden. Nach dieser Entscheidung wird die Vergütung des Sequesters durch das Versteierungsgericht festgesetzt. Die Hähe der Vergütung bemisst sich nach der Zwangsverwalterverordnung. Dies muss meines Erachtens auch für einen nach § 25 ZVG beauftragten Sequester gelten. Die Voraussetzungen entsprechen denen der BGH Entscheidung. Dies hat zur Folge, dass der Sequester entweder nach Zeitaufwand (§ 19 ZwVwV) abrechnen kann oder zumindest die Verfahrenspauschale nach § 20 ZwVwV von 600 €‚ zzgl. MwSt. als Vergütung ansetzen kann. Für unvermietete, kleine Objekte ist die Beauftragung eines Sequesters damit nicht günstiger als die eines Zwangsverwalters. Dieser rechnet nach den gleichen Gebhrengrundsätzen ab. Allerdings ist sein Aufgabenbereich verkleinert, so dass weniger Zeit aufgewendet werden dürfte.

BGH vom 14.04.2005, V ZB 55/05

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Der Zwangsverwalter erhält oftmals vom Zwangsverwaltungsschuldner bzw. dessen Hausverwaltung die vom Mieter gezahlte Kaution nicht ausgehändigt. Bereits früher hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Zwangsverwalter in diesem Falle verpflichtet ist, die Kaution wieder aufzufüllen und so getrennt von seinem Vermögen zugunsten des Mieters zu verwalten.

Diese Rechtsprechung hat der BGH im Urteil vom 23.09.2009 (VIII ZR 336/08) fortgesetzt und entschieden, dass Mieter die laufende Miete bis zur gezahlten Mietkaution nebst Zinsen zurückbehalten kann, bis der Zwangsverwalter die Kaution angelegt und dies nachgewiesen hat. Solange kann der Mieter die Mietzahlung einbehalten.

Der Zwangsverwalter ist also gut beraten, mit einem Vorschuss der Gläubigerin die Kaution nebst laufender Zinsen anzulegen.

BGH vom23.09.2009, VIII ZR 336/08

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