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Gläubiger haftet für Zwangsverwaltervergütung

Freitag, 19. Juli 2013 PDF Version

Die Durchführung einer Zwangsverwaltung ist in der Regel mit Konflikten und Prozessen behaftet. Nicht nur mit dem Mieter, Ersteher oder Schuldner, sondern auch mit dem Gläubiger – wie die Entscheidung des BGH vom 18.04.2013 zeigt.

Der Zwangsverwalter hatte in diesem Fall 5 Grundstücke verwaltet und hierfür eine Gesamtvergütung von 70T€ festgesetzt bekommen. Da das Verwaltungskonto lediglich ein Guthaben von ca. 30T€ aufwies, verlangte der Zwangsverwalter den Restbetrag von der die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigerin.

Diese weigerte sich zu zahlen und war der Auffassung, dass der Zwangverwalter Schadensersatz in gleicher Höhe schulde, da er im Rahmen der Verwaltung umfassende Renovierungsarbeiten am Treppenhaus in Auftrag gegeben habe und damit das Guthaben auf knapp 3.000,00 € geschrumpft sei. Die Vorinstanzen hatten die Zahlungsklage des Zwangsverwalters abgewiesen. Der BGH sah dies anders und sprach dem Zwangsverwalter den Anspruch zu.

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei anerkannt, dass der betreibende Gläubiger für die festgesetzte Vergütung des Zwangsverwalters hafte, wenn die Summe aus der verwalteten Masse nicht oder nicht mehr entnommen werden könne. Ein Schadensersatz gegen den Zwangsverwalter bestehe jedoch nicht. Der Zw3angsverwalter habe im laufenden Verfahren insgesamt 291.000,00 € an Überschüssen an die Gläubigerin ausgezahlt. Schutzzweck des § 9 Abs. 1 und 2 ZwVwV sei jedoch die Sicherung einer ranggerechten Verteilung der Zwangsverwaltungsmasse, nicht jedoch der Schutz vor der Kostentragung hinsichtlich der Zwangsverwaltervergütung. Hätte der Zwangsverwalter die Liquidität für die Renovierungsarbeiten zurückgehalten, hätte er geringere Auszahlungen an die Gläubigerin vornehmen können. Die Gläubigerin stehe daher nach der aktuellen Sachlage nicht schlechter da, als wenn der Zwangsverwalter sich an die Vorgaben der ZVwVO gehalten hätte. Demnach ist der Bank auch kein Schaden entstanden. Zudem hätte das Zwangsversteigerungsgericht einem evtl. Antrag des Zwangsverwalters auf Billigung der Renovierungsarbeiten im Vorfeld auch erteilt. Der ZWangsverwalter war zudem auch nicht verpflichtet, die Zustimmung des Vollstreckungsgerichts zu den Treppenhausrenovierungen nach 10 Abs. 1 Nr. 5 ZwVwV herbeizuführen. Der Schwellenwert von 15% des Verkehrswertes war nicht überschritten.

Die Zwangsverwaltervergütung hätte die Gläubigerin in jedem Fall tragen müssen. Der einzige Unterschied in der dem BGH vorliegenden Fallgestaltung war der, dass die Forderung nachträglich nach Abschluss des Verfahrens an sie herangetragen worden war. Zu diesem Zeitpunkt waren die Schulden durch den Verkauf der Grundstücke in Höhe von 1,8 Mio. € auch bereits vollständig getilgt. Die Zwangsverwaltung war daher “profitalbel” für die Gläubigerin. Der Zwangsverwalter ist nicht verpflichtet, Rückstellungen für seine Vergütung zu bilden. Wenn ein zwangsverwaltetes Grundstück freihändig veräußert werden soll, sollten Gläubigerbanken darauf achten, mögliche Kosten der Zwangsverwaltung mit einzurechnen und ggf. beim Zwangsverwalter nachzufragen, um ihre Ablösesumme richtig zu ermitteln. Den Zwangsverwalter kann man nach der Entscheidund des BGH hierfür jedenfalls nicht haftbar machen.

BGH vom 18.04.2013, IX ZR 109/12

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Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung gegen werdende Wohnungseigentümer

Donnerstag, 14. Januar 2010 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat ja entschieden, dass der so genannte werdende Wohnungseigentümer in Teilbereichen einem Wohnungseigentümer gleichzusetzen ist. In unserem Blog haben wir darüber berichtet.

Im Beschluss des BGH vom 23.09.2009 (V ZB 19/09) ging es darum, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle der Nichtzahlung des Wohngeldes gegen den werdenden Wohnungseigentümer die Zwangsverwaltung einleiten könne. Dies verneinte der BGH. Bei den titulierten Hausgeldforderungen handle es sich nicht um „eingetragene Rechte“ im Sinne von § 147 ZVG. Der durch eine Auflassungsvermerkung geschützte Erwerber stehe insoweit dem eingetragenen Eigentümer nicht gleich. Es handle sich um eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die nur aufgrund eingetragener Rechte erfolgen könne. Das Vollstreckungsgericht sei nicht dazu da zu prüfen, ob so genannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliege.

Zwangsverwaltung kann also vom Verwalter nur beantragt werden gegen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die tatsächlich in Abt. I als Eigentümer eingetragen sind. Für werdende Wohnungseigentümer scheidet dies aus.

BGH vom 23.09.2009, V ZB 19/09

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Kündigungssperre bei Mieterinvestitionen

Mittwoch, 04. November 2009 PDF Version

Bekanntlich hat in der Zwangsversteigerung der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht der bestehenden Mietverhältnisse. Hier wurde von Seiten der Schuldner oft getrickst, indem Mietverträge vorgelegt wurden, nach denen der Mieter angeblich hohe Investitionen bei Mietbeginn hatte. Denn ¶¶ 57c und 57d ZVG führten dann dazu, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers bis zum Abwohnen der Investitionen aufgeschoben war.

Mit der Novellierung des Zwangsversteigerungsrechts per 01.02.2007 wurden diese Paragraphen ersatzlos gestrichen. Der Mieter kann sich nicht mehr auf Investitionen berufen.

Der BGH hat mit Beschluss vom 09.07.2009 entschieden, dass diese Regelung auch für Altverfahren gilt, die vor dem 01.02.2007 angeordnet worden sind. Der Interessent braucht also nicht darauf zu achten, wann die Zwangsversteigerung angeordnet worden ist. Er muss solche Einwendungen des Mieters nicht mehr fürchten.

Die Gesetzesänderung ist jedenfalls sehr zu begrüßen, da sie Missbrauch und Betrug von Seiten des Schuldners eindämmt.

Wir verweisen aber an dieser Stelle auf ein anderes Risiko und eine weitere Entscheidung des BGH: Bietinteressenten aufgepasst!

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