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Allgemeines
Die Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren, das den
Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das
Zwangsverwaltungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung
und die Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich geregelt. Es ist eine der
Möglichkeiten, in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken. Zum
unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem (bebaute und unbebaute)
Grundstücke, Erbbaurechte und mit Sondereigentum verbundene
Miteigentumsanteile (Wohnungseigentum).
Das Verfahren wird beim zuständigen Amtsgericht als
Vollstreckungsgericht durch einen Rechtspfleger durchgeführt. Die
Verwaltung wird hierbei auf einen Zwangsverwalter übertragen, dem es
obliegt, die Mieten einzuziehen und die ordnungsgemäße und
werterhaltende Bewirtschaftung des Objektes aus den Einnahmen zu
sichern.
Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, in der der Gläubiger die
Befriedigung seiner Ansprüche aus der Substanz (Verwertung) der
Immobilie sucht, werden im Rahmen der Zwangsverwaltung die aus dem
Objekt erzielten Einnahmen (Miete, Pacht), nach Abzug der
Bewirtschaftungskosten, auf der Grundlage eines vom Gericht erstellten
Teilungsplanes durch einen gerichtlich bestellten und überwachten
Zwangsverwalter an die Gläubiger nach einer gesetzlich bestimmten
Rangfolge verteilt. Gläubiger können zur gleichen Zeit
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung betreiben. Nach Erteilung des
Zuschlags in der Versteigerung wird die Zwangsverwaltung aufgehoben.
(Quelle: Wikipedia)
Für den Mieter eines zwangsverwalteten Objekts bedeutet dies, dass er
ab der Beschlagnahme seine Miete nur noch mit befreiender Wirkung an
den Zwangsverwalter zahlen kann. Bei Zahlungen an den Eigentümer oder
die frühere Hausverwaltung ist er zu einer nochmaligen Zahlung
verpflichtet. Der Zwangsverwalter tritt in die Stellung des Vermieters
ein.
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